5 dicas jurídicas para implantar seu loteamento e comunidade planejada

Como sabido, o loteamento é uma das principais ferramentas de desenvolvimento imobiliário e urbano no Brasil. Está atrelado não somente ao processo de urbanização histórico, quando deu origem a bairros a partir do século XIX cuja ocupação é hoje consolidada nas cidades, mas também como importante ferramenta de planejamento urbano na atualidade, através da criação de novos bairros e comunidades planejadas. Até que a ideia e o projeto se tornem realidade, muitas etapas e minúcias devem ser observadas.

Não é tarefa fácil ao empreendedor adquirir, obter todas as aprovações, conceber corretamente o produto, ter êxito no lançamento e na comercialização dos lotes de seu empreendimento. Com uma burocracia que engessa o investimento, o Brasil apresenta uma legislação ambiental e urbana que pode mudar completamente de Município para Município, de Estado para Estado. Questões imobiliárias e registrais também não ficam atrás, já que, ademais da precariedade de registros em diversas serventias, muitas vezes na própria cidade oficiais de registro possuem diferentes entendimentos sobre a aplicação de determinada formatação para empreendimento.

Considerando os principais percalços enfrentados por empreendedores na implantação de seu loteamento/comunidade planejada, elaboramos cinco itens com dicas úteis para o seu próximo empreendimento, como melhores práticas de compliance urbanística.

Agrega-se, para fins deste texto, que boa parte das dicas a seguir aplica-se não somente ao loteamento típico da Lei Federal 6.766/79, mas também às outras modalidades semelhantes, apelidadas diferentemente nas legislações municipais (ex. fracionamento, reloteamento, urbanização integrada, parcelamento em condomínio, etc.) inclusive via incorporação imobiliária, a exemplo do condomínio de casas e do condomínio de lotes.

1. Investigue corretamente o imóvel antes de adquiri-lo.

A aquisição da maneira tradicional pelo mercado envolve fiar-se em um corretor de imóveis com certidões de ônus do Cartório de Imóveis e a verificação de IPTU. Além de não se olhar corretamente os demais documentos do imóvel e vizinhos, é comum sequer investigar-se a situação do vendedor. A situação se agravou depois que a Lei Federal 13.097/2015 passou a dispensar as certidões negativas do proprietário do imóvel no momento da escritura de compra e venda. Cabe esclarecer que esta análise superficial não é suficiente para garantir a lisura dos aspectos fundiários do imóvel, nem a possibilidade de caracterização de fraude a credores/execução no que concerne a eventual passivo do vendedor. É preciso que o empreendedor faça uma profunda investigação do imóvel e do antigo proprietário, a fim de que restem evidentes as regularizações necessárias e os riscos envolvidos na aquisição.

Outra questão importante nesta fase de análise do terreno é combinar o levantamento fundiário e imobiliário (cadastros como o levantamento planialtimétrico) com a caracterização de eventuais restrições urbano-ambientais no terreno. Em outras palavras, não basta saber a extensão e conhecer a dominialidade do terreno, é necessário certificar-se sobre sua edificabilidade. A verificação de áreas de preservação permanente, por exemplo, é imprescindível para fins de cálculo da área edificável/líquida e eventuais consequências no licenciamento e na composição com o proprietário.

2. Certifique-se quanto à formatação do seu empreendimento naquele Município e no Cartório de competência.

Empreendimentos de comunidades planejadas precisam apresentar uma bom diálogo entre o que é aprovado no Município e o que será registrado no Cartório. A padronização nacional de aprovação de projetos esbarra nas peculiaridades de cada legislação municipal, que sempre apresenta desafios para o empreendedor que busca preparar um projeto na forma da lei. De igual modo, varia significativamente a margem de entendimento dos oficiais de registro a respeito de questões como desmembramento, destaque de matrículas, condomínio de lotes e procedimentos do loteamento típico.

No mesmo sentido, a legislação ambiental de um Município e Estado varia significativamente em relação ao licenciamento (se uno ou tríplice, se municipal ou estadual, etc.), supressão de vegetação, outorga de recursos hídricos, necessidade ou não de estudos específicos como EIA-RIMA. É importante observar, por cautela, que características do terreno e do projeto podem levar órgãos de controle a exigirem posturas específicas do empreendedor, como por exemplo, a realização do Estudo de Impacto de Vizinhança, mesmo que Município não o tenha cobrado. Isto porque toda a aprovação de licenciamento pode ser judicializada e a licença revertida na Justiça caso formalidades não tenham sido cumpridas até pelo próprio ente municipal.

Portanto, cobrindo não somente as questões municipais, um projeto seguro de loteamento envolve uma assessoria prévia de alinhamento das questões de aprovação com o Registro de Imóveis. Conveniente uma visita ao oficial de registro, em caso de dúvidas, para alinhamento e convencimento, se for o caso, das premissas que são importantes ao caso.

3. Acompanhe o licenciamento e demais aprovações de perto. Saiba ser conservador.

De maneira geral, os Municípios têm muito poucos recursos técnicos em seus quadros. Já seria difícil esperar que soubessem com perfeição todos os requisitos exigidos por lei para licenciamento urbano-ambiental de um projeto. Mas a questão fica ainda pior quando há questionamentos sobre o respeito a diversos princípios do Direito, questões muito específicas que são alheias ao dia-a-dia municipal. Por isso, o empreendedor eficiente tem seu próprio corpo técnico para acompanhar todo o licenciamento, e verificar algumas das seguintes circunstâncias, por exemplo:

– Os relatórios e pareceres municipais estão devidamente caracterizados e motivados? As informações estão completas?

– Os órgãos envolvidos no assunto, nas esferas municipais, estaduais e federais se manifestaram na forma da lei?

– Os parâmetros de aprovação são realmente os decorrentes da legislação mais restritiva? Se não são, o parecer de justificação das menos restritivas é suficientemente robusto e legal?

– Todos os estudos técnicos que são exigidos foram realizados (EIV, trânsito, EIA-RIMA, etc)?

É importante não confundir ser conservador, no sentido de adotar todas as medidas necessárias para garantir a lisura do processo e a segurança do produto, com ser letárgico nas aprovações. Rapidez e minúcia devem ser o tom de um empreendedor de sucesso.

4. Utilize a ferramenta correta para buscar alterar parâmetros urbanísticos.

A variedade de questões específicas de cada Município é cruel com os empreendedores. Em cada cidade, há diferentes tamanhos mínimos de lote, taxa de permeabilidade, recuos, coeficientes de aproveitamento, regras específicas. Muitas vezes o empreendedor precisa viabilizar parâmetros específicos para o empreendimento que que se pretende realizar.

É usual, na mesma linha, por exemplo, que a linha de perímetro urbano da cidade, dividindo o que é urbano e rural, esteja desatualizada, não correspondendo à linha de pressão habitacional do Município. Muitas vezes há carência de loteamentos em uma determinada região que oficialmente ainda é rural.

Mudar parâmetros urbanísticos específicos ou transformar uma área rural em urbana é uma das questões mais nervosas para loteamentos. Há uma série de regras que devem ser observadas atreladas a estudos técnicos, legalidade, participação popular, publicidade e transparência que com frequência são desconhecidas dos técnicos da Prefeitura e da massiva maioria das empresas que lidam com comunidades planejadas.

Há de se ponderar, dentre as várias opções específicas, qual a melhor para o caso. Lei específica, plano urbanístico específico, operação urbana consorciada, outorga onerosa por alteração de uso, são algumas das ferramentas possíveis, com atenções que variam conforme o caso.

5. Lembre-se da importância do Termo de Compromisso.

Num campo vasto e com tantas lacunas do Direito Urbano para loteamentos, o empreendedor deve lembrar-se sempre que sua maior garantia e segurança é o que consta no Termo de Compromisso. O que não está escrito não está no mundo e, ainda diante da omissão da lei para determinados assuntos, há diversas decisões dos Tribunais que enaltecem a força e a importância do Termo de Compromisso como norma convencional que obriga as partes (loteador, Município e adquirentes) e transmuta seus efeitos a longo prazo.

Questões importantes que devem constar no Termo de Compromisso: indicação de parâmetros específicos para o parcelamento do solo, tais como: tipo de uso, índices de ocupação, permeabilidade, gabarito, coeficiente de aproveitamento etc.; delimitação das doações; responsabilidades do empreendedor; prazos; caução; garantias; características do empreendimento, se será fechado, semi-fechado ou aberto, e até vinculação com responsabilidades e gestão da Associação de Moradores, conforme o caso, o uso de áreas públicas e os serviços públicos, critérios balizadores de cobrança de IPTU, dentre tantas outras questões.

Vale lembrar que o Termo de Compromisso é como um contrato, que pode ser negociado entre as partes, na medida em que seus termos sejam disponíveis. Cabe atenção na redação de suas cláusulas e, sempre, o registro no Cartório de Imóveis.

O êxito de um projeto de ocupação imobiliária-urbana depende essencialmente de um bom planejamento e de uma gestão jurídica atenta e integrada.

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