Bernardo Chezzi publica no Jornal A Tarde "A usucapião extrajudicial e a regularização de imóveis"

14 apr 16

 

Confira a matéria na íntegra:


 

"A tradição brasileira no trato com imóveis rege-se por problemas crônicos nos registros públicos fundiários e, por isso, na dificuldade em adotar-se as formalidades necessárias para garantir o direito de propriedade. A solução para situações da vida díspares dos registros, que antigamente dependia exclusivamente das vias judiciais, vem encontrando novas formas no Direito, primeiramente com a regularização fundiária da Lei Federal 11.977/2009 e recentemente com a usucapião extrajudicial do novo Código de Processo Civil.


 

Segundo dados da Associação dos Notários e Registradores do Brasil (ANOREG), cerca de 50% dos imóveis estão irregulares: foram adquiridos por contratos particulares que não garantem o direito sobre o imóvel ou sequer possuem matrícula (inscrição) no Cartório de Imóveis. Ainda que tenha um contrato particular de aquisição, o sujeito sem a devida inscrição no Registro de Imóveis fica vulnerável a contestações de terceiros, não pode usar o bem para financiamentos, deixa-lo como herança e, caso seja desapropriado, só recebe indenização pela construção. Além desses malefícios, o imóvel ainda sofre significativas limitações quanto às possibilidades de venda e uso, o que gera uma desvalorização do seu preço de venda no mercado.


 

A regularização da propriedade nunca foi matéria das mais ágeis para os juristas. Dependia, essencialmente, de propositura de ações judiciais, como a usucapião e a adjudicação compulsória, e levava muitos anos para ser concluída. O objetivo era fazer a justiça reconhecer este direito com a devida ordem para inscrição formal no Cartório. A situação da disputa judicial podia ser ainda dificultada caso o direito alegado fosse decorrente de alguém que já havia falecido e não havia aberto inventário, pois seria necessária a identificação desses herdeiros e os procedimentos de sucessão.


 

Primeiramente, a Lei Federal 11.977/2009 trouxe a regularização fundiária, um excelente mecanismo do chamado usucapião administrativo que pode criar a matrícula sem as vias judiciais, beneficiando um grupo de pessoas em situação irregular, independentemente da renda – não raro loteamentos ou condomínios de luxo também têm problemas cartoriais. A regularização fundiária para fins sociais é uma modalidade ainda timidamente usada nos Municípios, apesar de ser uma excelente ferramenta que possibilita transformar os parâmetros de ocupação urbana dos assentamentos informais, concedendo a propriedade aos moradores.


 

Recentemente, entrou em vigor o Novo Código de Processo Civil, prevendo a chamada usucapião extrajudicial, uma ferramenta de extrema relevância. Ela possibilita a regularização do direito de propriedade pelas vias cartoriais, sem necessidade de processo judicial. No entanto, o procedimento demanda a anuência do antigo proprietário para conversão da posse em propriedade, além da anuência dos vizinhos. No que pese o legislador ter sido conservador ao exigir todas as anuências possíveis, é uma grande oportunidade para os casos em que o imóvel não tem qualquer registro anterior no Cartório de Imóveis e o sujeito que o adquiriu ou nele reside preenche todos os requisitos legais da usucapião. Outra alternativa é a tramitação de todo o procedimento extrajudicialmente e o acionamento judicial apenas para suprir a necessidade de anuência do proprietário legal que terá, nesta altura, dificuldades para contestar o direito do requerente.


 

Trata-se de excelente oportunidade para todos aqueles que têm as chaves do seu imóvel, mas infelizmente não são donos. A nova lei de ritos de natureza civil acerta, mais uma vez, ao possibilitar desafogar do Judiciário demandas que possam ser absorvidas pelos órgãos administrativos e assim aproximar o cidadão da validação positiva de seus direitos."


 

Por Bernardo Chezzi, advogado, professor e coordenador idealizador da Pós-Graduação em Direito e Gestão Imobiliária da Faculdade Baiana de Direito

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