DESBUROCRATIZAÇÃO E REGULARIZAÇÃO DE IMÓVEIS NA BAHIA A PARTIR DO PROVIMENTO 14/2018 DA CORREGEDORIA GERAL DE JUSTIÇA

DESBUROCRATIZAÇÃO E REGULARIZAÇÃO DE IMÓVEIS NA BAHIA A PARTIR DO PROVIMENTO 14/2018 DA CORREGEDORIA GERAL DE JUSTIÇA

22 nov 18

Neste dia 22 de novembro 2018, foi publicado no Diário de Justiça da Bahia o Provimento CGJ 14/2018, editado com a finalidade de possibilitar a regularização de imóveis em diversos casos para todo o Estado, ensejando maior adesão da população ao sistema registral, a diminuição da informalidade e promovendo a desburocratização bem como a universalização do serviço.

O Provimento alcança importantes pontos para regularização no Registro de Imóveis, a exemplo de:

- Construções com até três pavimentos de altura (casas, galpões, lojas, comércio, pequenos prédios);

- Condomínios (sem convenção, sem instituição de convenção e/ou sem averbação de construção, com registros antigos ou dificuldades de formalização);

- Residências com área de  até 250m² inseridas nas comunidades das cidades baianas;

- Propriedades cujos registros antigos inviabilizavam ao dono atual ou seus sucessores o registro da escritura ou prática de demais atos perante o Cartório de Registro de Imóveis.

Todas as regras para estas situações estão especificadas no Provimento publicado hoje.

A norma é verdadeiro divisor de águas na aproximação entre o sistema extrajudicial, a Justiça e o cidadão baiano. Há precedentes importantes no Brasil de desburocratização do sistema extrajudicial para possibilitar que os fenômenos sociais ingressem nos Cartórios, como no Rio de Janeiro. O cidadão que quer regularizar a sua casa, o pequeno prédio de uma comunidade, uma loja de rua, até então enfrentava barreiras hercúleas para conseguir fazê-lo, muitas vezes intransponíveis. O direito registral imobiliário possui suas peculiaridades, e um advogado especializado agora terá mais ferramentas de legalizar a moradia, trabalho e os investimentos de todos.

Reconhecimento das construções perante o Registro de Imóveis

Em cidades com realidades sociais tão sensíveis como as da Bahia, em que a maior parte do Município é “irregular”, sem a devida inscrição no registro de imóveis, a informalidade corrói a economia e inviabiliza o desenvolvimento em todos sentidos. Muitas vezes, a própria Prefeitura reconhece um imóvel para fins de IPTU, cobrando os impostos devidos. A despeito disso, as peculiaridades de cada Município muitas vezes inviabilizam o reconhecimento da construção para fins fiscais a partir da averbação no registro de imóveis.

São construções residenciais, comerciais e de toda natureza que não podem ser utilizadas como garantia em financiamentos, o proprietário não pode instituir condomínio ou mesmo alugar formalmente, desvalorizando seu bem, que por isso sequer ingressa formalmente na vida econômica, com todas suas repercussões.

O Provimento possibilita que construções de até três andares possam ser reconhecidos desde que profissional técnico habilitado certifique a sua higidez e, sendo o imóvel valioso, o tabelião ateste tudo por ata notarial. A solução, tão ou mais cuidadosa que a que encontrada no Rio de Janeiro, possibilitará que milhares de cidadãos tenham reconhecido o seu direito à propriedade. Uma preocupação do Provimento foi vedar a burla às regras edilícias, ficando explícito que, se de um lado, nas suas hipóteses, será possível a averbação para fins fiscais, de outro o “habite-se” para a regular averbação dependerá sempre do próprio Município e que a prática desvirtuada da averbação para fins fiscais poderá ser apurada pelos órgãos de controle.

Terrenos nos centros urbanos e as pequenas moradias

Em diversas cidades baianas, milhares de pessoas vivem em ocupações espontâneas de antigas fazendas que não foram regularmente parceladas. Aqueles que conseguem encontrar os antigos proprietários (ou sucessores) para lavrar a sua escritura esbarram no registro porque se exigiam procedimentos impossíveis de serem realizados em conglomerados urbanos, como anuência de todos confrontantes e apuração de remanescentes.

De igual modo, terrenos deixam de ser comercializados e cumprirem sua função social quando as regras para especificar a sua área não levam em conta a vizinhança impossível de ser especificada. Atento a isto, o Provimento viabiliza com as devidas cautelas que estes imóveis possam ser legalizados, trazendo à luz uma infinidade de situações que poderiam levar muitos anos para ter algum desfecho aos usuários.

Atos irregulares do passado pendentes de saneamento

No ato normativo também foram contempladas situações recorrentes da realidade baiana nos cartórios de registro de imóveis, como descrições incompletas, ausência do registro de incorporação em casos que se enquadrariam na Lei Federal 4.591/64, discrepâncias de averbação de construção em unidades autônomas de um mesmo empreendimento, frações ideais de apartamentos nunca averbados, condomínios já consolidados mas sem a correta instituição, definição dos limites do imóvel, dentre outros. Esses erros do passado vinham gerando sérios problemas para os usuários atualmente, que estavam com seus registros obstados por conta destes atos atípicos anteriores, muitos só encontrados na realidade baiana.

Com a apresentação de requerimento e documentos especificados no Provimento, cada caso de registro atípico poderá ser regularizado, conferindo segurança jurídica na padronização de procedimentos pelos Oficiais de Registro, usuários e instituições, a fim de que os atos extrajudiciais de aperfeiçoamento dos registros e averbações do passado possam estar sincronizados com as atualizações do direito registral.

Fruto de um esforço comum da Corregedoria Geral de Justiça, Oficiais de Registro de Imóveis da Capital e do Interior e colaboradores permanentes da atividade imobiliária na Bahia, a edição do Provimento já é comemorada. Para Bernardo Chezzi, com a desjudicialização de milhares de procedimentos que hoje travam serventias e varas públicas, serão beneficiados os usuários, registradores, tabeliãs, empresários e o judiciário: “Estamos trazendo para a formalidade milhares de imóveis no Estado. Feito o trâmite correto no Cartório, o cidadão poderá ver seu sonho realizado. A dignidade da pessoa também passa pelo reconhecimento dos seus direitos pelo Estado”.

 

Segue o Provimento na íntegra :

 

 

CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA

GABINETE

PROVIMENTO Nº CGJ - 14/2018

A DESEMBARGADORA LISBETE MARIA TEIXEIRA ALMEIDA CEZAR SANTOS, CORREGEDORA-GERAL DA JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA, no uso das suas atribuições legais e regimentais consoante o disposto no art. 87, 88 do Regimento Interno do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia,

CONSIDERANDO a situação dos acervos dos cartórios de registro de imóveis do Estado da Bahia;

CONSIDERANDO que após a edição do Provimento CGJ nº 09/2013, diante do pedido de averbação ou registro, os Oficiais de Registro de Imóveis precisam ajustar as matrículas dos imóveis ao quanto previsto no Código de Normas e Procedimentos

Notariais e de Registros do Estado da Bahia (CNP);

CONSIDERANDO que foram identificadas matrículas e transcrições em que foram lançados atos sem que os que lhe seriam prévios tivessem sido realizados, e que, de outro lado, é necessário dar continuidade ao sistema registral em benefício dos usuários e do Estado;

CONSIDERANDO a necessidade de conferir segurança jurídica à padronização de procedimentos pelos oficiais de registro, usuários e instituições a fim de que os atos extrajudiciais de aperfeiçoamento dos registros e averbações do passado possam estar sincronizados e instruam o oficial de registro da Bahia deste poder-dever;

CONSIDERANDO a ampla situação da cidade informal no Estado da Bahia, e a universalização do acesso ao registro imobiliário, sua importância econômica e social; a função social do registro;

CONSIDERANDO que a Corregedoria Geral de Justiça do Estado da Bahia cumpre o dever de padronizar procedimentos, e fomentar, dentro da legislação, meios para que os cartórios extrajudiciais possam, com segurança jurídica, praticar os atos necessários à efetivação de direitos e de outro a regularização de registros nascidos anteriormente à edição deste provimento.

Edita-se o presente provimento, com os artigos a seguir transcritos:

CAPÍTULO I - DA PARTE GERAL

RESOLVE:

Artigo 1º. Para os fins deste Provimento, considera-se:

Registro atípico: Ato de averbação ou registro praticado sem a completa observância ao microssistema registral, à Lei

Federal nº. 6.015/1973, leis especificas e normas de serviço do Estado da Bahia (notadamente seu Código de Normas);

Áreas urbanas consolidadas: Áreas em que a ocupação informal e/ou assentamentos espontâneos ou características típicas das chamadas favelas brasileiras marcam parte ou a totalidade da poligonal assentada em transcrição ou matrícula no registro de imóveis.

Empreendimento atípico: Situação de edificação, voltada ou não à vida condominial, promovida ou não por prévia incorporação imobiliária, de uso residencial, comercial ou outro, cujo assentamento registral não encontre correspondência exata com os ditames da lei de registros públicos, com atos precedentes não registrados/averbados, descrição incompleta do imóvel, suas unidades, e demais caracteres, podendo já ter inclusive, matrículas específicas abertas para unidades em caso de comunidades organizadas sob a forma de condomínio ou demais mecanismos de fracionamento da propriedade.

Artigo 2º. Este Provimento é editado com a finalidade de permitir maior adesão da população ao sistema registral, diminuindo as informalidades, assegurando maior acesso dos seus usuários, aperfeiçoando, na medida do possível, situações de registro atípico nos Cartórios no Estado da Bahia.

Parágrafo único. Os termos e concessões previstos neste provimento somente poderão ser aplicados para a regularização de áreas, edificações, incorporações ou demais atos de fracionamento da propriedade cuja situação seja já existente no

Cartório de Registro de Imóveis na entrada em vigor deste Provimento, exceto o seu artigo 4º, que poderá tratar também de situações futuras.

Artigo 3º. Na qualificação registral de qualquer título que ingressar na Serventia Extrajudicial, incluindo as hipóteses descritas neste Provimento, o registrador deverá verificar se a matrícula é omissa em relação à caracterização do imóvel ou ao titular do domínio ou de direitos reais, conforme descrito no art. 929, I, e arts. 1041 a 1046 do CNP, e, não podendo fazer as atualizações ou retificações de ofício, deverá apresentar nota devolutiva indicando as averbações preliminares necessárias, bem como os DAJE's e documentos cabíveis para regularizar a matrícula, antes de proceder com o registro ou averbação requeridos.

Parágrafo Único. A divergência de metragem entre a inscrição imobiliária e a matrícula do imóvel não obsta a prática do ato pretendido, sendo o lançamento de IPTU elemento existente para fins meramente fiscais, valendo, em todo caso, a especialidade objetiva entre o registro, o título e as declarações bem como trabalhos técnicos sob a ART ou RRT.

CAPÍTULO II - DA AVERBAÇÃO DE CONSTRUÇÃO PARA FINS FISCAIS

Artigo 4º. O proprietário de imóvel que deseje averbar a construção de até três pavimentos, para fins fiscais poderá requerer ao Cartório de Imóveis o reconhecimento de sua acessão, por ato de valor econômico, em situação que não seja pelo procedimento descrito no art 1255 do Provimento CGJ nº 001/2018, acompanhado dos seguintes documentos:

Ficha de inscrição municipal do imóvel, certidão de primeiro lançamento ou certidão específica da Prefeitura da localidade;

Declaração do responsável técnico, com fotos de todos os cômodos, bem como área externa, acompanhada de ART ou RRT, com o cadastro completo da construção, memorial descritivo, inclusive com a afirmação expressa de que imóvel não compromete a segurança de seus habitantes ou de seus vizinhos;

O requerimento deverá vir acompanhado de declaração do requerente de que está ciente que a referida averbação não substitui o alvará de habite-se sobre o imóvel, que será feita pelo oficial tão somente para fins fiscais; que responsabiliza-se exclusivamente por sua própria conta e risco por eventuais danos que cause a terceiros;

Para imóveis cujo valor supere 100 salários mínimos, podendo tomar como base o valor venal para fins de ITIV certificado pela Prefeitura Municipal, o ato deverá ser acompanhado de ata notarial lavrada mediante visita in loco, que será considerada ato com valor econômico, de que constem as informações das alíneas (a), (b) e (c) acima e que ateste com fé de ofício notarial que a construção descrita na planta e memorial descritivo corresponde à encontrada no imóvel.

Artigo 5º. O registrador deverá lançar averbação indicando, expressamente, que se trata de "averbação de construção para fins fiscais, conforme requerimento acompanhado de documentação comprobatória, na forma do Provimento CGJ nº XXX".

Parágrafo único. Nos casos em que for averbada a construção de duas ou mais unidades imobiliárias em um mesmo terreno, possibilitar-se-á a alteração de suas frações ideias com a posterior instituição de condomínio, edilício ou urbano simples, a instituição do direito de laje, bem como os demais atos necessários para a individualização das unidades autônomas.

Art. 6º. O oficial de registro que notar que determinado grupo econômico venha a utilizar-se deste artigo com constância de maneira a burlar a lei de incorporação imobiliária e o ordenamento municipal deverá encaminhar notícia para o Ministério Público, a fim de que apure a ocorrência de eventual crime ou responsabilidade.

CAPÍTULO III - DOS EMPREENDIMENTOS ATÍPICOS

SEÇÃO I - DA CONTINUIDADE

Artigo 7º. Será admitido registro do título de disposição, modificação, oneração do direito real vinculado especificamente à unidade autônoma, em continuidade aos atos desta, excepcionalmente, sem a prévia averbação de construção na unidade ou na matrícula matriz, Nos casos em que forem identificados empreendimentos imobiliários em situação atípica, mas que tenham sido averbados/registrados títulos que descrevam integralmente o empreendimento, suas partes comuns, unidades autônomas, composição e fração ideal, e, concomitantemente, os documentos arquivados na serventia sejam suficientes para descrever e caracterizar estes itens.

§ 1º. No título que se pretende registrar deve constar, expressamente, que o adquirente foi alertado pelo Tabelionato de

Notas e pelo Registro de Imóveis que, no caso de alienação, gratuita ou onerosa, deverá verificar a situação de adimplemento de cotas condominiais junto à administração do prédio, e que eventuais débitos de natureza condominial passam a ser de sua responsabilidade, por força do art. 1.345 do Código Civil.

SEÇÃO II - DA AVERBAÇÃO DE CONSTRUÇÃO INDIVIDUAL

Artigo 8º. Ficarão convalidados os atos já praticados ou que vierem a ser praticados nos empreendimentos que já tenham iniciado a sistemática consuetudinária de averbação de construção de unidade autônoma individualmente considerada, até a publicação deste provimento, mediante a apresentação dos seguintes documentos:

Requerimento com assinatura e firma reconhecida;

Planta e memorial descritivo da unidade autônoma, com assinatura e firma reconhecida do profissional técnico habilitado;

RRT ou ART, conforme o caso, devidamente assinada e com reconhecimentos de firmas;

Habite-se ou declaração de que o imóvel não tem habite-se, neste caso, acompanhada de certidão de inscrição no cadastro imobiliário municipal para fins de cobrança do IPTU.

§ 1º. Nas hipóteses de solicitação de inclusão de áreas (privativa, construída e/ou comum) não consignadas no registro de apartamentos já construídos, com registro anterior realizado em transcrição e cuja incorporação não tenha sido localizada, a averbação da área na unidade autônoma integrante de condomínio edilício, será procedida mediante comprovação através dos seguintes documentos:

Memorial descritivo da unidade, com detalhamento das áreas privativas, comuns, com assinatura e firma reconhecida do profissional técnico habilitado;

RRT ou ART, conforme o caso, devidamente assinada e com reconhecimentos de firmas;

Plantas da unidade, com destaque das áreas que se pretende averbar, com assinaturas e firmas reconhecidas do profissional técnico habilitado e do proprietário;

Anuência do Síndico, com reconhecimento da firma e expressa indicação da área objeto da averbação, acompanhada da Ata de Eleição em via original ou cópia autenticada, devidamente registrada no Cartório Registro de Títulos e Documentos.

§ 2º. Caso o requerimento do caput solicite a inclusão de fração ideal da unidade, além da documentação retromencionada, é necessário anexar memorial descritivo de todo o empreendimento, com detalhamento das áreas privativas, comuns e frações ideais, com assinatura e firma reconhecida do profissional técnico habilitado e RRT ou ART devido.

SEÇÃO III - DA EXISTÊNCIA DA CONVENÇÃO PARA FINS DE INSTITUIÇÃO DE CONDOMÍNIO

Artigo 9º. Quando já houver convenção de condomínio registrada para o empreendimento atípico descrito no art. 7º, fica considerado instituído o condomínio por unidades autônomas, com base neste Provimento, e autorizado o oficial à prática de atos subsequentes, mediante comprovação através dos seguintes documentos:

Memorial descritivo da unidade, com detalhamento das áreas privativas, comuns, com assinatura e firma reconhecida do profissional técnico habilitado;

RRT ou ART, conforme o caso, devidamente assinada e com reconhecimentos de firmas;

Plantas da unidade, com destaque das áreas que se pretende averbar, com assinaturas e firmas reconhecidas do profissional técnico habilitado e do proprietário;

Anuência do Síndico, com reconhecimento da firma e expressa indicação da área objeto da averbação, acompanhada da Ata de Eleição em via original ou cópia autenticada, devidamente registrada no Cartório Registro de Títulos e Documentos.

SEÇÃO IV - DA ESPECIFICAÇÃO SIMPLIFICADA DO CONDOMÍNIO

Artigo 10. Nos casos em que o Oficial identifique empreendimento imobiliário em situação atípica no qual não tenham sido averbados/registrados títulos que descrevam integralmente o empreendimento, suas partes comuns, unidades autônomas, composição e fração ideal, ou, ainda, quando os documentos arquivados na serventia não sejam suficientes para descrever e caracterizar estes itens, só será admitido registro do título vinculado à futura unidade autônoma, sem a prévia averbação de construção, depois de realizado o procedimento simplificado de Especificação de Condomínio, mediante a apresentação dos seguintes documentos, em pelo menos 2 vias originais, sendo uma arquivada em cartório:

Memorial descritivo de todo o empreendimento, com detalhamento das áreas privativas, comuns e frações ideais, com assinatura e firma reconhecida do profissional técnico habilitado;

Plantas de todo o empreendimento, com assinatura e firma reconhecida do profissional técnico habilitado;

Quadro de áreas na forma da NBR 12.721, com assinatura e firma reconhecida do profissional técnico habilitado e de pelo menos um condômino;

RRT ou ART, conforme o caso, devidamente assinada e com reconhecimentos de firmas;

Certidões de Dados Cadastrais (ou Certidões de 1º lançamento, ou fichas cadastrais) de todas as unidades autônomas, emitidas pelo órgão municipal competente;

Requerimento de instituição do condomínio por unidades autônomas, onde estejam declaradas as áreas comuns e frações ideais do empreendimento, bem como declarando ciência de que o empreendimento está em situação atípica perante o ente Municipal e/ou perante o Cartório de Imóveis, não tendo sido apresentado o habite-se para a averbação da construção das unidades.

§ 1º. O requerimento de instituição de condomínio deverá ser assinado pelos condôminos.

§ 2º. Caso haja divergência entre a descrição das unidades autônomas no memorial descritivo e nas matrículas que eventualmente já foram individualizadas, deverá, sendo o caso, retificar o memorial ou acompanhar o procedimento requerimento devidamente assinado e com firma reconhecida do proprietário tabular daquela unidade anuindo e solicitando a averbação da alteração da descrição da sua unidade na matrícula, mediante pagamento do DAJE pertinente, nos termos do memorial e demais documentos a serem apresentados.

§ 3º. A ausência de requerimento do proprietário do imóvel cuja retificação seja necessária implicará na impossibilidade de prática no procedimento descrito neste artigo.

§ 4º. Caso algum condômino não assine o requerimento, este será notificado diretamente pelo Oficial de Registro de

Imóveis, a requerimento do interessado, para se manifestar em 15 (quinze) dias, promovendo-se a notificação pessoalmente ou pelo correio, com aviso de recebimento, ou por solicitação do Oficial de Registro de Imóveis, pelo Oficial de Registro de

Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la.

§ 5º. Não sendo encontrado o condômino que não assinou o requerimento, ou estando em lugar incerto e não sabido, tal fato será certificado pelo Oficial encarregado da diligência, promovendo-se a notificação do confrontante mediante edital, publicado por 2 (duas) vezes em jornal local de grande circulação com intervalo inferior a prazo 15 dias, para que se manifeste em

15 (quinze) dias que serão contados da primeira publicação. O edital conterá os nomes dos destinatários e, resumidamente, a finalidade do procedimento.

§ 6º. Será presumida a anuência do condômino que deixar de apresentar impugnação no prazo da notificação.

§ 7º. Oferecida impugnação motivada por condômino, o oficial intimará o requerente e o profissional que houver assinado a planta e o memorial a fim de que se manifestem no prazo de 5 (cinco) dias.

Se a impugnação for infundada, rejeitá-la-á de plano por meio de ato motivado, do qual constem expressamente as razões pelas quais assim a considerou, e prosseguirá na retificação caso o impugnante não recorra no prazo de dez dias. Em caso de recurso, o impugnante apresentará suas razões ao Oficial de Registro de Imóveis, que intimará o requerente para, querendo, apresentar contrarrazões no prazo de 10 dias e, em seguida, encaminhará os autos, acompanhados de suas informações complementares, ao Juiz Corregedor Permanente da circunscrição em que situado o imóvel; ou

Se a impugnação for fundamentada, depois de ouvir o requerente e o profissional que houver assinado a planta, na forma do caput, desta Seção, encaminhará os autos ao Juiz Corregedor Permanente da circunscrição, em que está situado o imóvel.

§ 8º. Considera-se infundada a impugnação já examinada e refutada em casos iguais ou semelhantes pelo Juízo Corregedor Permanente ou pela Corregedoria Geral da Justiça:

a que o interessado se limita a dizer que a retificação causará avanço na sua propriedade sem indicar, de forma plausível, onde e de que forma isso ocorrerá;

a que não contém exposição, ainda que sumária, dos motivos da discordância manifestada;

a que ventila matéria absolutamente estranha à retificação;

a que o Oficial de Registro de Imóveis, pautado pelos critérios da prudência e da razoabilidade, assim reputar

§ 9º. Não havendo impugnação, será feito o registro da especificação do condomínio na matrícula matriz do empreendimento, com a descrição da edificação tal qual apresentada no memorial. Tratando-se de empreendimento objeto de transcrição, admitir-se-á, com fundamento no art. 991, VII, do CNB, o registro da Instituição e Especificação do Condomínio no livro 03 (Registro Auxiliar), com a devida averbação de notícia em cada uma das matrículas abertas.

§ 10. Na hipótese de já terem sido abertas matrículas individuais antes das providências elencadas neste Provimento, o Registrador fará nelas constar, depois de pagas as custas, a publicidade do registro da instituição de condomínio e descrição do empreendimento imobiliário na matrícula matriz, contendo, tal averbação, a descrição da unidade específica caso esta não conste na matrícula individualizada (composição interna, áreas privativas, comuns e frações ideais, etc.), e/ou a averbação da reforma com a nova descrição da unidade, se for o caso.

Artigo 11. Em todos os casos de realização do procedimento simplificado de Especificação de Condomínio, após a regularização parcial das matrículas, deverão ser abertas matrículas para todas as unidades que ainda estejam com descrição na matrícula matriz, ou na transcrição, mediante requerimento e pagamento dos emolumentos necessários, garantindo maior segurança jurídica e em respeito ao princípio da unicidade da matrícula.

Artigo 12. O referido procedimento não atesta a habitabilidade da edificação, tampouco implica automática Instituição de Condomínio por Unidades Autônomas, servindo para proporcionar a correspondência entre os registros públicos e a realidade fática, possibilitando a livre circulação dos bens imobiliários, ficando as averbações de construção pendentes até regularização dos imóveis junto à Prefeitura Municipal, conforme o disposto no art. 4º, "c", deste provimento.

Artigo 13. Nas matrículas de todas as frações ideais abertas ou a serem abertas pelo Oficial de Registros, deverá estar consignado que se trata da "FRAÇÃO IDEAL VINCULADA AO APARTAMENTO/SALA/CASA/LOTE/ETC. nº XXXX, cuja construção se encontra pendente de regularização, sendo a prática deste ato autorizada pelo Provimento CGJ nº XXX/2018, publicado no Diário de Justiça do dia XX/XX/2018", nos termos do art. 4º, "c", deste provimento.

Artigo 14.Realizado o procedimento indicado no art.11 deste Provimento, poderá ser feito o registro da convenção de condomínio, nos termos dos artigos 1.406 a 1.410 do Provimento CGJ nº 001/2018, e art. 1334 e seguintes do Código

Civil, devendo constar, contudo, no texto da Convenção Condominial, e no registro auxiliar que se trata de "registro de

Convenção de Condomínio em que a construção se encontra pendente de regularização, sendo a prática deste ato autorizada pelo Provimento CGJ nº XXX/2018, publicado no Diário de Justiça do dia XX/XX/2018", nos termos do art.

4º, "c", deste provimento.

CAPÍTULO IV - DOS LOTEAMENTOS E DESMEMBRAMENTOS E DEMAIS CASOS DE PARCELAMENTOS ATÍPICOS

Artigo 15. Para regularização de glebas urbanas, nos casos de áreas que sofreram desmembramento ou sucessivos desmembramentos sem que fossem devidamente indicados os remanescentes, deverá ser feito o procedimento de apuração de remanescente adotando o mesmo procedimento do artigo 213, II da Lei de Registros Públicos, e o quanto previsto no CNP para retificação administrativa de área, com inclusão e alteração de medidas e confrontantes.

§ 1º. Não identificados os confrontantes tabulares, será aceita anuência dos ocupantes das áreas limítrofes, que deverá ser colhida por meio de ata notarial, a qual será lavrada com conteúdo econômico, referente ao valor de avaliação global da área remanescente.

§ 2º. Na hipótese dos confrontantes estarem em ocupações espontâneas, assentamentos informais, e na impossibilidade de obtenção de anuência ou identificação de todos os confrontantes, por volumosa quantidade ou vulnerabilidade social, devidamente atestado na ata notarial, poderá ser realizada a notificação por edital, conforme previsto nos parágrafos do art. 213, II da Lei nº 6.015/73.

§ 3º. Nas áreas urbanas consolidadas, em que um imóvel esteja inserido em área de propriedade privada que sofreu desmembramento ou sucessivos desmembramentos sem apuração de remanescente, em um contexto de ocupações espontâneas e toda sorte de informalidade, será possível realizar o desmembramento de área adquirida, sem apuração de remanescente, desde de que exista demarcação perimetral da área maior antes dos desmembramentos, ou alguma apuração de área remanescente após os desmembramentos, que possibilitem identificar que o imóvel adquirido se encontra inserto na área maior ou remanescente de propriedade privada, mediante a apresentação dos seguintes documentos:

Escritura de compra e venda em que o outorgante seja o proprietário tabular, ou quem de direito, por relação inclusive de enfiteuse ou simular;

Planta e memorial descritivo do imóvel adquirido, indicando os seus limites e confrontações;

Indicação de inscrição imobiliária específica para o imóvel desmembrado; ou certidão de desmembramento; ou de dispensa de certidão por se tratar de desdobro, a ser expedida nestes últimos dois casos pelo órgão municipal competente;

Anuência de todos os confrontantes, ocupantes ou tabulares, aplicando-se no que couber o §1º e 2º deste artigo.

CAPÍTULO V - DOS IMÓVEIS RURAIS

Artigo 16. Atendendo aos princípios da segurança jurídica, legalidade, especialidade objetiva, subjetiva e continuidade, nos casos em que as matrículas dos imóveis rurais não contiverem, suficientemente, medidas e/ou confrontantes, restando impossibilitada a sua identificação e caracterização, não sendo possível a retificação de registro nos termos do artigo 212 ou 213 da Lei Federal 6.015/73, poderá ser feita a regularização da propriedade por meio de usucapião extrajudicial, a qual declarará o exercício da posse na propriedade tabular, sendo necessária certificação de não sobreposição de área pelo INCRA.

CAPÍTULO VI - DAS CONSTRUÇÕES EM NOME DE TERCEIROS

Artigo 17. Nas matrículas ou transcrições em que forem identificadas a atribuição de proprietários distintos para o terreno e para a construção, a averbação de construção em benefício de terceiro ou a averbação de transmissão de construção para terceiro, atendendo ao disposto no art. 112 do Código Civil, far-se-á averbação aperfeiçoando o ato, consolidando-se a propriedade plena do solo e suas acessões em favor do destinatário da construção, haja vista a intenção de compra e venda consubstanciada na declaração de vontade das partes, devendo constar no ato a referência a este provimento, mediante a apresentação de requerimento assinado pela pessoa identificada como "proprietário da construção", com firma reconhecida, acompanhado dos documentos indicados no art. 4º e no art. 15, §3º, alíneas "b", "c" e "d", deste provimento.

§ 1º. Far-se-á a notificação da pessoa identificada na matrícula ou transcrição como "proprietário do terreno", diretamente pelo Oficial de Registro de Imóveis, a requerimento do interessado, para se manifestar em 15 (quinze) dias, promovendo-se a notificação pessoalmente ou pelo correio, com aviso de recebimento, ou por solicitação do Oficial de Registro de Imóveis, pelo Oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebe-la.

§ 2º. Não sendo encontrado a pessoa identificada como "proprietário do terreno", ou estando em lugar incerto e não sabido, tal fato será certificado pelo Oficial encarregado da diligência, promovendo-se a sua notificação mediante edital, publicado por 2 (duas) vezes em jornal local de grande circulação com intervalo inferior a prazo 15 dias, para que se manifeste em 15 (quinze) dias que serão contados da primeira publicação. O edital conterá os nomes dos destinatários e, resumidamente, a finalidade do procedimento.

§ 3º. Será presumida a anuência da pessoa identificada "proprietário do terreno" que deixar de apresentar impugnação no prazo da notificação.

§ 4º. Oferecida impugnação motivada pela pessoa identificada como "proprietário do terreno", o oficial intimará o requerente, a fim de que se manifeste no prazo de 5 (cinco) dias.

Se a impugnação for infundada, rejeitá-la-á de plano por meio de ato motivado, do qual constem expressamente as razões pelas quais assim a considerou, e prosseguirá na retificação caso o impugnante não recorra no prazo de dez dias. Em caso de recurso, o impugnante apresentará suas razões ao Oficial de Registro de Imóveis, que intimará o requerente para, querendo, apresentar contrarrazões no prazo de 10 dias e, em seguida, encaminhará os autos, acompanhados de suas informações complementares, ao Juiz Corregedor Permanente da circunscrição em que situado o imóvel; ou

Se a impugnação for fundamentada, depois de ouvir o requerente e o profissional que houver assinado a planta, na forma do caput, desta Seção, encaminhará os autos ao Juiz Corregedor Permanente da circunscrição, em que está situado o imóvel.

§ 5º. Considera-se infundada a impugnação já examinada e refutada em casos iguais ou semelhantes pelo Juízo Corregedor Permanente ou pela Corregedoria Geral da Justiça:

a que o interessado se limita a dizer que alienou apenas o direito de superfície, sem apresentar a comprovação do registro

da instituição de direito de superfície;

a que não contém exposição, ainda que sumária, dos motivos da discordância manifestada;

a que ventila matéria absolutamente estranha à retificação;

a que o Oficial de Registro de Imóveis, pautado pelos critérios da prudência e da razoabilidade, assim reputar

§ 6º. Não havendo impugnação, será feita a averbação aperfeiçoando a qualificação do imóvel, nos termos previstos no caput deste artigo.

Artigo 18. Na hipótese de áreas urbanas consolidadas prevista no §3º do art. 15, em que se verifique na matrícula ou transcrição mais de uma averbação de construção em nome de terceiro, far-se-á a abertura de matrícula para as respectivas averbações, consolidando-se a propriedade plena do solo e suas acessões em favor da pessoa identificada como "proprietário da construção", haja vista a intenção de compra e venda consubstanciada na declaração de vontade das partes, devendo constar no ato a referência a este provimento, averbando-se na transcrição ou matrícula matriz a informação das matrículas abertas, observado o procedimento previsto no art. 17.

§ 1º. Não havendo impugnação, será feita a abertura de matrícula e averbação na transcrição ou matrícula matriz, nos termos previstos no caput deste artigo.

Artigo 19. Nas matrículas ou transcrições em conste a expressão "terreno rendeiro", após busca a ser realizada no cartório de origem e no cartório de situação do imóvel, uma vez não tendo sido identificado o registro da Constituição de Renda, nos moldes do Código Civil de 1916, far-se-á a averbação aperfeiçoando o ato, a fim de excluir a referida expressão, consolidando-se a propriedade plena do solo e suas acessões em favor da pessoa identificada como "proprietário da construção", haja vista a intenção de compra e venda consubstanciada na declaração de vontade das partes, devendo constar no ato a referência a este provimento, observado o procedimento previsto no art. 17.

§ 1º. Na hipótese prevista no caput do artigo 19, considera-se infundada a impugnação já examinada e refutada em casos iguais ou semelhantes pelo Juízo Corregedor Permanente ou pela Corregedoria Geral da Justiça:

a que o interessado se limita a dizer que é beneficiário de Constituição de Renda sobre o imóvel, sem apresentar a comprovação do registro da Constituição de Renda, nos moldes do Código Civil de 1916;

a que não contém exposição, ainda que sumária, dos motivos da discordância manifestada;

a que ventila matéria absolutamente estranha à retificação;

a que o Oficial de Registro de Imóveis, pautado pelos critérios da prudência e da razoabilidade, assim reputar

§ 2º. Não havendo impugnação, será feita a averbação aperfeiçoando a qualificação do imóvel, nos termos previstos no caput deste artigo.

CAPÍTULO VII - DAS DISPOSIÇÕES FINAIS

Artigo 20. Em qualquer hipótese prevista neste Provimento, poderá o Oficial requisitar a apresentação de documentos complementares, especialmente como meios de prova, mediante nota devolutiva fundamentada.

Artigo 21. Este Provimento entra em vigor na data de sua publicação.

Salvador, 21 de novembro de 2018.

DESA.LISBETE MARIA TEIXEIRA ALMEIDA CEZAR SANTOS

CORREGEDORA-GERAL DA JUSTIÇA

Tags:
Image
A construção civil, enquanto ramo técnico dedicado à edificação de imóveis, desde casas e apartamentos a estradas e aeroportos, é objeto de estudo da engenharia. Todavia, não se pode olvidar que as construções civis existem pois estão à serviço da vida humana, enquanto ferramentas ao desenvolvimento das atividades do homem, como habitação e trabalho, e que por esta razão também devem ser objeto de
Image
A terceira Turma do STJ, deliberou no julgamento do REsp 1.733.370 ⁄ GO, matéria fundamental para as relações condominiais, imobiliárias e jurídicas. Tratava-se o litígio de ação movida por condômino, que adquiriu a unidade habitacional após a instituição do condomínio, ou seja, depois da deliberação e aprovação da convenção condominial.
Image
Com elevados índices de ocupação desordenada em seus municípios, a Bahia acaba de dar um passo significativo na desburocratização para a regularização dos imóveis. Um provimento da Corregedoria Geral da Justiça, publicado esta semana no Diário Oficial, deve facilitar a vida de quem quer regularizar a casa, o pequeno prédio de uma comunidade, um condomínio antigo ou mesmo uma loja de rua.