Garantias e Vida Útil na Construção Civil: do Código Civil de 1916 à NBR 15.575

Garantias e Vida Útil na Construção Civil: do Código Civil de 1916 à NBR 15.575

22 aug 18

A construção civil, enquanto ramo técnico dedicado à edificação de imóveis, desde casas e apartamentos a estradas e aeroportos, é objeto de estudo da engenharia. Todavia, não se pode olvidar que as construções civis existem pois estão à serviço da vida humana, enquanto ferramentas ao desenvolvimento das atividades do homem, como habitação e trabalho, e que por esta razão também devem ser objeto de estudo das ciências humanas, como a arqueologia, a história e o direito. 

No campo jurídico, a rigidez da regulamentação imposta às construções civis justifica-se em razão do grau de importância no exercício das atividades humanas, refletindo em especial na preocupação com a sua durabilidade e segurança. Não sem propósito, a Lei 6.496/74 dispõe como obrigatória a Anotação de Responsabilidade Técnica (ART)[1] para a execução de quaisquer obras ou serviços referentes às atividades de Engenharia e Arquitetura, seja ele decorrente de contrato escrito ou verbal.

A singularidade do ramo da construção civil, decorrente de séculos de aprimoramento técnico, faz com que o regime de responsabilidade, neste ramo, seja diferenciado em relação aos demais bens de consumo, exigindo-se rigoroso acompanhamento por profissional habilitado e emprego dos mais acurados métodos de trabalho.

No Código Civil de 1916, a responsabilidade dos construtores foi disciplinada nos arts. 1.245 e 1.528. Estabeleceu-se uma garantia legal de 05 (cinco) anos em relação à solidez e segurança da construção realizada, excetuando a ruína que decorra da ausência de manutenção adequada, hipótese em que a responsabilidade não será do empreiteiro, mas do contratante (dono da obra). Essa disciplina, tinha por base os costumes da época, quando o mercado de consumo da construção civil não possuíam a complexidade atual, que abrange, por exemplo, as incorporações e contratos de empreitada parcial.

Sobre a aplicação de tais disposições, em 1997, o STJ editou a súmula n. 194, pacificando o entendimento de que o dono da obra dispunha do prazo prescricional vintenário para propor a ação de reparação civil em relação aos aspectos de solidez e segurança que apresentassem defeitos no prazo de garantia legal – cinco anos após a conclusão da obra.

Em 2002, com a edição do Código Civil vigente, o prazo decadencial foi reduzido de 20 (vinte) para 10 (dez) anos, de modo que a Súmula n. 194 do STJ passou a ser interpretada de acordo com a referida redução[2], e os antigos arts. 1.245 e 1.528 foram mantidos, respectivamente, conforme a redação dos atuais arts. 618 e 937. Ou seja, respeitadas as regras de transição entre os dois Códigos, o dono da obra passou a dispor de 10 (dez) anos para propor a ação de reparação civil em relação aos aspectos de solidez e segurança que apresentassem defeitos no prazo de garantia legal – cinco anos após a conclusão da obra.

Apesar das mudanças em relação ao prazo decadencial da ação de reparação civil, a previsão de prazo de garantia legal e a excludente de responsabilidade por falta de manutenção, não se pode admitir que um imóvel caia em ruína no sexto ano sem que nenhuma responsabilidade possa ser atribuída ao construtor.

Em sentido oposto, também não é admissível que o construtor permaneça, ad eternum, responsável pela segurança e solidez dos imóveis; o que seria considerá-lo garantidor universal da obra, independentemente da tecnologia ou regra técnica que à época se dispunha e condenado pela indefectível ação do tempo (desgaste natural).

À esta constatação, serve a Teoria da Vida Útil, que é pacificamente acolhida pela jurisprudência[3], “podendo o fornecedor se responsabilizar pelo vício em um espaço largo de tempo, mesmo depois de expirada a garantia contratual”(REsp 984106/SC). A expressão “largo espaço de tempo” contudo, possui diversas interpretações na jurisprudência, sendo necessário observar a natureza do bem de consumo – não se espera de uma televisão a mesma vida útil de um automóvel – e a tecnologia nela empregada, pois naturalmente um bem terá o seu ciclo de vida útil atrelado à qualidade de seus componentes.

No caso dos bens imóveis, a margem de interpretação exige do Juízo uma expertise técnica específica, tanto para avaliar a tecnologia disponível à época de construção, quanto para avaliar a qualidade e periodicidade das manutenções realizadas ao longo do tempo. É preciso lembrar que a Teoria da Vida Útil cria um período de exposição em que os agentes da construção podem ser responsabilizados, mas não induz necessariamente em culpa (DEL MAR, 2015, p. 243-244).

Ainda é necessário lembrar que a construção civil envolve o emprego de diversos materiais e técnicas, fazendo-se necessário que o Poder Judiciário saiba distinguir que, por exemplo, a expectativa de vida útil de fundação de um edifício e forros de gesso são díspares. A tarefa é eminentemente técnica, sendo imprescindível o auxílio de um especialista.

Neste contexto, as normas de desempenho[4] editadas pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) a partir de 2008 buscam orientar melhor a aplicação da Teoria da Vida Útil, inclusive por trazer o conceito de “vida útil” como termo técnico em seu glossário:

VIDA ÚTIL (VU) – Período de tempo em que o edifício e seus sistemas se prestam às atividades para as quais foram projetados e construídos, com atendimento aos níveis de desempenho previstos nesta norma, considerando-se a periodicidade e a correta execução dos processos de manutenção especificados no respectivo manual de uso, operação e manutenção (a vida útil não pode ser confundida com o prazo de garantia legal ou contratual).

A NBR 15575:2013 (Edificações habitacionais – Desempenho) cumpre exatamente esta função, orientando empresas, profissionais, técnicos e consumidores sobre os resultados que devem ser esperados dos elementos construtivos das edificações ao longo de sua vida útil, compreendendo sistemas estruturais, pisos, vedações verticais, coberturas e hidrossanitários, maximizando o valor do patrimônio ao longo do tempo.

Nesse sentido, o cenário jurídico sobre o tema é composto de uma zona de certeza positiva (defeitos apresentados em até cinco anos após a conclusão da obra, desde que apresentados ao Poder Judiciário no prazo de prescrição; e nos casos de imperícia por inobservância da NBR 15575:2013 após a sua vigência, são de responsabilidade do construtor) e uma aplicação interpretativa da responsabilidade por defeitos ocorridos no prazo de vida útil da obra e seus componentes, sendo, neste caso essenciais o exame quanto à manutenção[5], a utilização e ações da vizinhança e da natureza.

As inovações tecnológicas da construção civil estão à serviço da humanidade, e buscam maximizar o seu prazo de vida útil de modo a atravessar gerações. Do mesmo modo, a análise dos seus aspectos jurídicos, sobretudo de responsabilidade, deve estar afinada a esta evolução, sendo, neste ponto, a NBR 15575:2013 um instrumento moderno eficaz para dar suporte e conferir maior segurança jurídica ao ordenamento brasileiro.

 


[1] Conforme dispõe o art. 2º da Resolução n. 1.025/2009 do Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia (CONFEA), a Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) “é o instrumento que define, para os efeitos legais, os responsáveis técnicos pela execução de obras ou prestação de serviços relativos às profissões abrangidas pelo Sistema CONFEA/CREA”.

[2] Vide AgRg no REsp 1344043/DF; AgRg no Ag 1208663/DF

[3] Vide REsp 984.106/SC; AgRg nos EAREsp 127736/GO

[4] A Abordagem do desempenho é um dos princípios gerais estabelecidos nas Diretivas da ABNT, orientando que “sempre que possível, os requisitos devem ser expressos em termos de desempenho ao invés de características descritivas ou de projeto.”

[5] “14.3 Manutenibilidade (...) 14.3.3 Método de avaliação – Análise de projeto (...) Na gestão de manutenção, deve-se atender à NBR 5674, para preservar as características originais da edificação e minimizar a perda de desempenho decorrente da degradação de sus sistemas, elementos ou componentes.” (NBR 15575-1:2013, p. 34)

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