A limitação ao direito de propriedade nos condomínios edilícios com ênfase no direito de locação

29 jan 16

 

1. INTRODUÇÃO

 

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A presente publicação tem por objetivo realizar uma breve análise da questão envolvendo a limitação ao direito de propriedade em condomínios edilícios.

 

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2. CONDOMÍNIO EDILÍCIO

 

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A vida em sociedade é fenômeno gerador de inúmeros conflitos; tanto é verdade que mais e mais leis surgem a cada dia com o objetivo de tentar regular e prever os mais diferentes comportamentos, buscando assim um tratamento justo para aproximar as divergências de pensamento.

 

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Tendo em vista os interesses econômicos que cercam a necessidade de unir grandes quantidades de pessoas em centros estratégicos para o desenvolvimento do mercado. Assim sendo, viu-se como necessário, principalmente nos grandes centros, a “verticalização” da propriedade. Popularizou-se, assim, a figura do condomínio edilício.

 

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3. AS LIMITAÇÕES AO DIREITO DE PROPRIEDADE E A FUNÇÃO SOCIAL

 

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Feitos tais esclarecimentos iniciais, tem-se que o objetivo que aqui se pretende é justamente o de estabelecer a premissa de que as limitações ao direito de propriedade nos condomínios edilícios podem ter sua legalidade verificada pela análise da constitucionalidade de seu conteúdo.

 

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Portanto, tem-se que a temática envolvendo a função social da propriedade deve sempre ser levada em consideração quando dúvidas surgirem quanto à legalidade/constitucionalidade de uma limitação criada no regramento interno do microssistema social que é um condomínio edilício.

 

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Repita-se: o condomínio edilício nada mais é do que a reprodução em menor escala de um cenário social qualquer. Tanto é que, da mesma forma do que numa sociedade específica – um país, por exemplo – no condomínio edilício existe um síndico, que reproduz a figura do Poder Executivo; uma Assembleia Geral que representa o Poder Legislativo; um Conselho que fiscaliza contas (como um Tribunal de Contas, ou como o Ministério Público, por exemplo) e auxilia o síndico em suas decisões (Conselho da República, Ministros, etc.). Igualmente, há tanto na assembleia, quanto no síndico e no conselho, figuras que equivalem ao Poder Judiciário, eis que aplicam sanções frente ao descumprimento de normas, decidem sobre a permissão ou não de obras, alterações e outros pedidos mais.

 

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Há ainda no condomínio edilício uma convenção, como que uma lei suprema, equivalente a uma Constituição, e um regimento interno, muitas vezes destinado a questões menores ou à disciplina pormenorizada do uso da propriedade e da preservação do direito de vizinhança. Tal convenção, atualmente está regulada no art. 1.333 do Código Civil e é verdadeiro “contrato coletivo de natureza normativa, por isso que submete ao seu comando todos aqueles que assumirem alguma posição jurídica, em relação à propriedade autônoma, a que a lei atribui qualificação para sujeitar-se às normas convencionais. ” [1]

 

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Enfim, o condomínio edilício é uma micro sociedade que reproduz, em menor escala, uma série de situações vivenciadas em termos globais. Neste cenário, nada mais certo do que transpor da Constituição Federal ao microssistema a necessária observação da função social da propriedade.

 

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A questão a ser analisada passa a ser até que ponto a convenção, lei maior interna do condomínio, pode ou não limitar o direito de propriedade, estabelecendo regras quanto ao seu uso e restringindo determinadas condutas.

 

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A convenção de fato é a lei maior dentro do condomínio edilício, e por lei tem o poder de regulamentar questões internas para a boa convivência dos moradores comunheiros. Tem um caráter real, e assume-se que todos os que adquirem parte do domínio ali existente comprometem-se a cumpri-lo. Tem também um caráter estatutário, já que não só obriga os proprietários, mas também todos aqueles que adentrarem tal propriedade privada.

 

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Tais disposições convencionais, sejam contratuais ou estatutárias, podem – e muitas vezes devem – limitar o direito de propriedade dos comunheiros de modo a garantir o bom uso do bem comum, assegurando um equilíbrio entre direitos e deveres, não permitindo que o direito de propriedade de um se sobreponha ao direito dos demais. Continuando:

 

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Há, ainda, o dever de cumprimento daquelas disposições aprovadas pelos próprios condôminos na Convenção do Condomínio, as quais constituem lei particular do agrupamento dos integrantes deste, e estão sujeitos a estrita obediência. Se ali constar que a porta externa do edifício se feche a determinada hora, ou que determinadas pessoas não podem circular pelo hall social, ou usar o elevador social, ou que nenhum condômino tem a faculdade de manobrar seu carro na garagem comum, o que não podem permanecer crianças nos corredores, os condôminos e seus locatários, todos os habitantes, em suma, são obrigados a tais preceitos, sob as sanções impostas no mesmo regulamento ou convenção. Trata-se, é bem verdade, de normas restritivas da liberdade individual, mas, da mesma forma que toda vida em sociedade impõe a cada um limitações à sua atuação livre em benefício do princípio social de convivência, assim também naquele pequeno agrupamento de pessoas, que compõem uma comunidade especial, adotando como normas convenientes à tranquilidade interna desta certas limitações à liberdade de cada um em proveito da melhor harmonia do todo, têm aquelas restrições e limitações um sentido de princípio de disciplina social interna, de natureza cogente a todos os que penetram no círculo social restrito.[2]

 

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Todavia, a questão envolvendo o conteúdo da convenção não parece ter resposta simples quando nela passam a ser previstas disposições que limitam o direito de propriedade em verdadeiro confronto com a legislação ordinária e constitucional.

 

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Nestas hipóteses, as disposições estatutárias da convenção não podem prevalecer. Isto porque, por mais necessário que seja o respeito às regras internas e à autonomia da vontade dos “contratantes” que decidiram impor ainda mais limitações à sua propriedade privada comum, tais disposições convencionais não podem ultrapassar um limite tal que viole o direito de propriedade do condômino ao ponto de desrespeitar a sua função social e outros princípios constitucionais. Observe-se:

 

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Havendo divergência entre a convenção e a lei, esta haverá de prevalecer, já que não será válida a declaração unilateral ou coletiva de vontade contrariando o comando legal maior. Assim, quando houver dissenso, entre o que dispõe a convenção e o que preceitua a lei, resolver-se-á na conformidade do comando maior. [3]

 

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Portanto, o primeiro limite para o conteúdo da convenção – e consequentemente aos direitos relativos à propriedade nela insertos – está na lei ordinária, sendo que tal matéria tem sua regulamentação atualmente no Código Civil – Lei n.º 10.406/2002.

 

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Inicialmente, ao falar sobre os direitos dos condôminos, as disposições do Código Civil são um tanto genéricas, limitando-se o art. 1.335 do referido diploma a estabelecer o direito de “usar, fruir e livremente dispor de suas unidades”, bem como “usar das partes comuns conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores”. A realidade, todavia, mostra que tal texto geral está longe de resolver qualquer conflito ou estabelecer de forma clara os limites à propriedade que a convenção pode trazer em seu conteúdo.

 

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Em seguida, o art. 1.336 do Código Civil determina obrigações ao condômino, entre elas a de não utilizar da edificação de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos demais, bem como não violar os bons costumes. Não obstante a delimitação aqui comece a ficar mais clara, surgem por outro lado novos conceitos que variam conforme o lugar e o tempo. O que era sossego décadas atrás hoje já se mostra inatingível. Da mesma forma, sossego para um morador de metrópole é um conceito muito diferente para um morador de um pequeno condomínio numa cidadezinha do interior.

 

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Um exemplo cada vez mais comum mostra-se bem característico para retratar os problemas envolvendo a limitação da propriedade em condomínios edilícios: a limitação ao direito de locação do imóvel. Mais precisamente, tem-se que alguns condomínios têm passado a adotar em suas convenções restrições ou vedações ao direito de locação das unidades habitacionais que os compõem, a maioria ao argumento de que tais atividades comprometem a segurança do edifício, com o aumento da circulação de pessoas estranhas ao local, bem como pelos danos causados às áreas comuns em mudanças repetidas e descuidadas. Neste cenário, pergunta-se: pode a convenção limitar o direito de propriedade do condômino ao ponto de impedi-lo de locar sua unidade a terceiros?

 

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Por outro lado, trata-se de uma severa restrição ao direito de propriedade, cuja legalidade já é questionável diante da simples leitura do texto raso do Código Civil. Ora, se tem o proprietário o direito de usar, fruir e livre dispor de suas unidades, não poderia a convenção realizar tamanha limitação.

 

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Tal locatário, por sua vez, em razão da disposição convencional restritiva, fica proibido de utilizar-se de um bem para moradia (direito este também de ordem constitucional, inserido no art. 6º da Carta Maior), pelo simples fato de não ter recursos financeiros suficientes para adquirir a propriedade em si, não obstante tenha condições de locá-lo mensalmente. Ou seja, tem condições de adquirir a posse temporária do bem – melhor distribuindo a utilização do espaço urbano já tão disputado – mas vê-se impedido de fazê-lo em razão de uma restrição decidida pelos demais comunheiros.

 

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Some-se a isso o fato de que num país com imenso déficit habitacional como o Brasil, não parece nenhum pouco de acordo com o princípio da função social da propriedade uma cláusula em convenção que limite o direito do proprietário em locar o bem para terceiros, seja impedindo totalmente a atividade, seja impondo multa ou contribuição para a hipótese. Afinal, não é somente um direito, mas também um dever constitucional a observação da função social da propriedade, a qual certamente não resta cumprida quando um imóvel fica sem uso e sem gerar frutos em razão da limitação imposta na convenção.

 

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Ou seja, no atual cenário político-econômico, a propriedade deve ser sinônimo de rentabilidade e não de ônus. Contrariar isso é contrariar a Constituição. Não havendo prejuízo de grande ordem, imediato e plenamente constatável, com a locação aos demais condôminos, tal direito não poder ser negado, devendo, portanto, o condomínio lançar mão de outros instrumentos legais para coibir os eventos que a regra pretendia evitar. Tais instrumentos existem e estão na legislação. Deve o condomínio, portanto, procurar a aplicação de uma resposta adequada à cada hipótese apresentada, a qual não pode, de forma alguma, ferir uma série de direitos constitucionais do condômino e de outros integrantes da sociedade.

 

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4. REGRAS CLARAS PARA ALUGUÉIS DE TEMPORADA

 

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Com a chegada do verão, uma das principais preocupações dos síndicos é como lidar com o aluguel de temporada. Se proibir o tipo de locação fere o direito de propriedade, é nas normas do regimento interno e da convenção que se podem exigir comportamentos e ações que garantam tranquilidade e segurança ao condomínio. Caso não constem regras para a locação nos regulamentos, para alterá-los precisa-se de votos favoráveis de dois terços da fração ideal. No mais, é preciso fiscalizar e multar, se for necessário.

 

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De acordo com o diretor administrativo de Condomínios da Roderjan Contabilidade e Administradora de Condomínios, Júlio Kipper, pode ficar estabelecido em convenção que o condomínio pode exigir que o condômino locador informe o número de pessoas e tempo de permanência, assim como apresentação de documentos dos inquilinos e visitantes. “A convenção do condomínio em seu regimento interno pode criar algumas normativas para regulamentar algumas informações necessárias”, explica. E recomenda não deixar passar despercebidos excessos de inquilinos, mas saber cobrar da parte certa. “Sempre quem responderá pelas atitudes de suas visitas, seus hóspedes ou locadores é o proprietário da unidade, pois este é que possui a representação legal do imóvel”, explica o especialista da administradora localizada em Itapema.

 

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Segundo o diretor, “a forma sugerida de ação, desde que haja a previsão na convenção é a advertência e o registro no livro de ocorrências, para após emissão de uma notificação extrajudicial e, no caso de reincidência, a aplicação da multa dentro dos parâmetros estipulados na convenção”. Vale lembrar que, no caso de reincidência na mesma unidade, não importa se os inquilinos são outros, não é preciso notificar novamente, a multa pode ser aplicada já que é direcionada ao proprietário e não ao locatário.

 

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5. CONSIDERAÇÕES FINAIS

 

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Do acima exposto, denota-se que a existência de limitações ao uso da propriedade nos condomínios edilícios é tema sempre polêmico e cuja interpretação deve levar em conta, caso a caso, o valor dos interesses em questão.

 

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Com efeito, se é certo que a convenção do condomínio é instrumento poderoso de legislação interna do bem comum, mormente por se tratar regulamentação de uma propriedade privada – o que revela um direito muito maior aos comunheiros de decidir o que é melhor para si dentro de uma propriedade cujo acesso e utilização de áreas comuns pode ser severamente limitado – certo é também que tal instrumento deve respeitar regras de hierarquia superior, aí incluída a legislação ordinária e a constitucional.

 

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Nesta última seara, ganha relevo o instituto da função social da propriedade, que se apresenta como instrumento adequado ao estabelecimento de critérios para diferenciar uma regular limitação ao direito de propriedade nos condomínios edilícios de uma verdadeira afronta a princípios constitucionais protetores de tal direito.

 

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Ao estabelecer a necessidade de exploração adequada da propriedade de modo a garantir o maior retorno social possível, a função social da propriedade apresenta-se como elemento adequado a servir de baliza na interpretação da legalidade da limitação prevista numa convenção de um condomínio edilício. Partindo-se de tal premissa constitucional e de observação obrigatória, pode o intérprete atingir de forma mais fácil e coerente o resultado pretendido na busca da solução ao caso concreto que lhe for apresentado a respeito do tema.

 

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Referências das fontes citadas:

 

Este texto foi compilado através de duas publicações diversas, com intuito de incluir a locação de temporada como uma das limitações impostas pela convenção de condomínio, que confrontam o direito da propriedade:

 

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Sites: http://condominiosc.com.br/jornal-dos-condominios/gestao/2369-regras-claras-para-alugueis-de-temporada; Autor: Eduardo Beil, Álvaro Borges de Oliveira

 

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http://www.ambito-juridico.com.br/site/index.php?n_link=revista_artigos_leitura&artigo_id=1501; Autora: Roberta Kremer

 

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AVVAD, Pedro Elias. Condomínio em edificações no novo Código Civil. Rio de Janeiro: Renovar, 2004
BACCIOTTI, Lívia. A função social da propriedade. In Direito e Justiça:http://www.suigeneris.pro.br/direito_dci_funprolb.htm. Acessado em 21.fev.2006.
FRANCO, J. Nascimento. Condomínio. 5a ed., São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2005
PEREIRA, Caio Mario da Silva. Condomínio e Incorporações. 9a ed. Rio de Janeiro, Forense, 1995

 

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Notas:
[1] AVVAD, Pedro Elias. Condomínio em edificações no novo Código Civil. Rio de Janeiro: Renovar, 2004, p.62
[2] PEREIRA, Caio Mario da Silva. Condomínio e Incorporações. 9a ed. Rio de Janeiro, forense, 1995, p. 151
[3] AVVAD, Pedro Elias. Condomínio em edificações no novo Código Civil. Rio de Janeiro: Renovar, 2004, p. 180

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