O STJ, a fração ideal e o rateio de despesas condominiais

11 dec 15

Recentemente, divulgou-se amplamente a notícia que o STJ (Superior Tribunal de Justiça) declarou a ilegalidade do rateio da taxa de condomínio com base na fração ideal. A repercussão foi tamanha que o STJ publicou uma nota, através de sua Secretaria de Comunicação Social, esclarecendo tratar-se de uma constatação equivocada.


 

No Recurso Especial 1.104.352–MG 2008/0256572-9 no STJ não houve manifestação sobre a justiça ou a injustiça do rateio pela fração ideal no caso concreto.


 

“[...] o STJ não confirmou, rechaçou ou mesmo debateu o acerto ou erro da decisão do TJMG, pela falta de ataque, no recurso, a um fundamento autônomo e suficiente para mantê-la. Em outras palavras: o STJ não afirmou se a cobrança baseada na fração ideal é ou não possível, pois sequer entrou nessa controvérsia. Com a decisão do relator, no sentido de negar seguimento ao recurso, o entendimento do TJMG ficou mantido, mas por razões meramente processuais”.[1]


 

Com a decisão do STJ, negando seguimento ao recurso, o entendimento do TJMG ficou mantido, mas por razões meramente processuais. A íntegra da decisão pode ser acessada aqui. 


 

Dessa forma, a referida decisão não é vinculante, aplicando-se somente ao caso julgado especificamente neste processo. Nem mesmo os demais condôminos deste condomínio poderiam, por exemplo, ter proveito direto da mesma decisão. Um outro condômino, no mesmo prédio, precisaria de um novo processo, com novo julgamento, que poderia ter um resultado diferente.


 

O que prevalece, majoritariamente, na jurisprudência, é o que prevê o artigo 1.336 do Código Civil: vale o que determina a convenção de cada condomínio[2]. Nesse sentido, manifestam-se diversos tribunais no país, inclusive de Minas Gerais:


 

DIREITO CIVIL. DESPESAS CONDOMINIAIS. CRITÉRIO DE RATEIO, SEGUNDO A FRAÇÃO IDEAL DE CADA UNIDADE AUTÔNOMA, FIXADO NA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. O critério de rateio das despesas condominiais fixado na Convenção de Condomínio somente pode ser alterado em assembléia se respeitado o quorum mínimo previsto no artigo 25, parágrafo único, da Lei nº 4.591, de 1964. Agravo regimental não provido. (STJ - AgRg no Ag: 420775 SP 2001/0117585-6, Relator: Ministro ARI PARGENDLER, Data de Julgamento: 06/10/2005, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJ 12/12/2005 p. 368)

 

 


 

APELAÇÃO CÍVEL - CONDOMÍNIO - DESPESAS GERAIS - UNIDADE COMERCIAL COM ACESSO INDENPENDENTE - RATEIO - PREVISÃO NA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO - FRAÇÃO IDEAL. Existindo previsão expressa na Convenção de Condomínio, deve a unidade comercial participar do rateio das despesas gerais do Edifício na proporção de sua fração ideal, ainda que possua acesso independente e não faça uso das áreas comuns do Condomínio. (TJ-MG - AC: 10024121723902002 MG , Relator: Estevão Lucchesi, Data de Julgamento: 13/02/2014, Câmaras Cíveis / 14ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 21/02/2014)


 

 

 

COBRANÇA DE DESPESAS CONDOMINIAIS. CERCEAMENTO DE DEFESA. INOCORRÊNCIA. DESNECESSIDADE DE PRODUÇÃO DE PROVA PERICIAL. COTAS COBRADAS DE ACORDO COM DISPOSIÇÃO CONSTANTE DA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. RATEIO DE DESPESAS COM BASE NA FRAÇÃO IDEAL. LEGALIDADE. ARTIGOS 1336, INCISO I DO CÓDIGO CIVIL E 12, § 1.º DA LEI N.º 4.591/64. Cabe o julgamento da lide quando as questões suscitadas são resolúveis por meio de prova documental produzida nos autos. As cotas condominiais devem ser cobradas de acordo com o estabelecido na convenção do condomínio, não havendo qualquer ilegalidade na disposição que prevê o rateio das despesas na proporção da fração ideal. Recurso desprovido. (TJ-SP - APL: 40099394520138260562 SP 4009939-45.2013.8.26.0562, Relator: Gilberto Leme, Data de Julgamento: 24/11/2014, 35ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 26/11/2014)


 

Existem, em alguns casos concretos, decisões desfavoráveis ao rateio por fração ideal. Mas as fundamentações são peculiares, apropriadas apenas àqueles casos específicos. Por esse motivo, indica-se que todo o condomínio tenha uma orientação jurídica, no sentido de esclarecer e atualizar a Convenção do Condomínio, para que as disposições sejam justas e juridicamente seguras tanto para cada condômino como para o Condomínio.


 

[1] http://www.stj.gov.br/portal_stj/publicacao/engine.wsp?tmp.area=398&tmp.texto=110270 – Consultado em 10/01/2014.

 

[2] Art. 1.336. São deveres do condômino:

 

 I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004).


 

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