“Principais alterações da Lei de Distratos – Lei Federal 13.786 de 2018

“Principais alterações da Lei de Distratos – Lei Federal 13.786 de 2018

25 apr 19

Por Yasser Sampaio

 

No apagar das luzes de 2018, foi sancionada a Lei Federal 13.786, logo batizada de Lei dos Distratos. O diploma legal altera as Leis Federais nº 4.591 de 1964 (lei de condomínios e incorporações imobiliárias), e a nº 6.766 de 1979 (lei de parcelamento do solo), regulamentando questões relativas ao desfazimento de contratos de promessas de compra e venda no âmbito de incorporações imobiliárias. Nos próximos parágrafos, serão analisadas as principais novidades introduzidas no ordenamento a partir da nova lei, restringindo-se aos contratos de promessa de compra e venda realizados no bojo de incorporações imobiliárias.

Dentre as principais mudanças, destaca-se a estipulação de limites para as multas convencionais no caso de desfazimento do negócio por culpa do adquirente.  Foi estipulado que a multa poderá ser de até 25% dos valores pagos nos empreendimentos comuns, e 50% naqueles empreendimentos que estiverem submetidos ao regime de patrimônio da afetação (artigo 67-A da Lei Federal 4.591/2018). 

Quando houver afetação do patrimônio, os valores deverão ser devolvidos em até 30 dias a contar da emissão da carta de habite-se ou documento equivalente emitido pelo ente municipal responsável (Artigo 67-A, § 5º). Não havendo afetação, os valores deverão ser devolvidos em até 180 dias da data do desfazimento do contrato (Art. 67-A, §6º). Em ambas as hipóteses, contudo, caso haja nova venda da unidade, a devolução dos valores deverá ser feito em até 30 dias da revenda, conforme determina o §7º do mesmo artigo.

Além da multa, poderão ser retidos os valores correspondentes à comissão de corretagem, e os valores relacionados ao tempo que o imóvel ficou ocupado, se for o caso, a exemplo de quantias correspondentes a impostos reais, taxas de condomínio e contribuições devidas a associações de moradores.

Ainda, poderá ser descontado o valor correspondente a 0,5% sobre o valor atualizado do imóvel, por rata die, a título de fruição. Observe-se que este valor de fruição não está submetido ao limite do valor efetivamente pago pelo adquirente, como é o caso dos demais descontos (artigo 67-A, §4º).

Também foi prevista a possibilidade da chamada clausula de tolerância, que confirma o entendimento já consolidado jurisprudencialmente sobre a validade de cláusula que determine a dilação do prazo de entrega da obra em até 180 dias, sem imputação de qualquer multa ao incorporador (artigo 43-A, Lei Federal 4.591/2018).

Estando previsto no contrato, o adquirente não poderá reclamar qualquer prejuízo por atraso de obra que não supere o período estipulado na cláusula de tolerância, observando-se o limite legal de 180 dias. Por outro lado, também foi previsto na lei (artigo 43-A, §§1º, 2º e 3º) que caso o atraso supere o prazo estipulado, o adquirente terá duas opções:

1.    Resolução do contrato, sem prejuízo da devolução integral dos valores pagos, somado à multa contratual, em até 60 dias contados da data da resolução; ou

2.    Manutenção do contrato, com o pagamento de multa correspondente a 1% do valor efetivamente pago, corrigido monetariamente

Assim, deverá o adquirente optar pela resolução ou pela manutenção, sendo certo que não poderá haver cumulação da multa contratual estipulada em caso de resolução com a multa de 1% prevista em lei.

Quadro resumo foi outro tema largamente explorado pelo novo texto legal. Determinou-se que todo contrato deverá ser iniciado por quadro resumo, contendo, obrigatoriamente, o preço total, forma de pagamento, valor da corretagem, índices de correção, consequências do desfazimento, prazos para quitação, informações sobre ônus na matrícula do imóvel, dados registrais, bem como o prazo final para conclusão, tudo isso conforme artigo 35-A, incisos I a XII.

Este tópico é de especial interesse das incorporadoras e construtoras, uma vez que será indispensável reavaliar os modelos de contratos de promessa de compra e venda utilizados em seus empreendimentos. A não observância dos itens de constância obrigatória poderá caracterizar justa causa para o desfazimento do contrato por parte do adquirente se a omissão não for sanada em até 30 dias (artigo 35-A, §1º).

Ainda, as consequências do desfazimento do negócio (notadamente as multas e valores passíveis de retenção), somente serão aplicáveis se constantes no quadro e houver assinatura específicas nas cláusulas que tratarem sobre o assunto, conforme §2º do mesmo artigo.

Outro ponto polêmico que também foi regulamentado foi a possibilidade de arrependimento, por parte do adquirente, no prazo de sete dias da assinatura, nos contratos firmados em estandes de venda e fora da sede do incorporador (artigo 35-A, Lei Federal 4.591/2018).

O texto legal é baseado no artigo 49 do Código de Defesa do Consumidor - CDC, que traz a mesma disposição, sendo devida a devolução da integralidade de todos os valores eventualmente pagos. Observa-se, contudo, que a disposição do CDC é aplicável apenas para aqueles que se enquadrem no conceito de consumidores, distinção que não é feita nas alterações promovidas pela Lei nº 13.786. Assim, o entendimento mais defendido tem sido no sentido da possibilidade de arrependimento tanto para os adquirentes que se enquadram no conceito de consumidor, como para os que não se enquadram, como é o caso de investidores.        

Assim, estes foram os tópicos de maior destaque da Lei Federal 13.786/2018 de interesse dos empreendedores que desenvolvem projetos sob o regime da incorporação imobiliária. Pelo exposto, existem pontos de atenção que devem ser observados para evitar possíveis problemas e garantir a melhor gestão dos contratos”.