Entenda alguns conceitos básicos do Direito Imobiliário

Yasser Sampaio


Matrícula, escritura, contrato, opção e promessa de compra e venda, due dilligence. Todos esses são termos técnicos muito comuns e conhecidos para quem lida com o mercado imobiliário. No entanto, quem não está familiarizado com estes conceitos pode cometer equívocos essenciais quando participa de transações imobiliárias e se depara com algum deles.

A seguir, tais conceitos serão apresentados um a um de forma resumida e objetiva, especificando a diferença existente entre eles e sua utilidade.

Matrícula – folha de papel dotada de numeração única que representa um imóvel. As matrículas são guardadas nos Cartórios de Registros de Imóveis e Hipotecas, e são os documentos aptos a comprovar propriedade de determinado imóvel.

Segundo Luiz Antônio Scavone Junior,

a matrícula nada mais é que uma ficha, contendo os dados do Registro de Imóveis, um número único atribuído a cada imóvel, a descrição do imóvel e seu proprietário. Além disso, nessa ficha vão sendo registradas as alterações de registro, como, por exemplo, as vendas.”. [1]

Cada matrícula possui as informações relativas a imóvel específico, e indicam a área, polígono, limites, vizinhos, endereço, inscrição municipal, proprietários, registros anteriores, entre outros.

Após a identificação do imóvel registrado sob aquele número específico, são registrados todos os atos produzidos com relação ao imóvel, tais quais: compra e venda, doação, penhoras, hipotecas, desmembramentos, contratos de promessa de compra e venda e todos os demais itens listados no art. 167 da lei de registros públicos (Lei Federal 6.015 de  1973). Assim, nas palavras de Bruno Mattos e Silva:

“A matrícula é uma folha de papel, em um livro ou uma ficha, que tem um número e só se refere a apenas um imóvel, em particular. Na mesma medida, o imóvel possui uma só matrícula. “Por isso, a ‘matrícula é a carteira de identidade do imóvel’”. [2]

Todas as informações registradas ou averbadas na matrícula tem efeito erga omnes, tornando-se oponíveis a qualquer pessoa.

Além disso, matrícula é documento público, cuja certidão específica detalhada pode ser solicitada nos cartórios de imóveis competentes por qualquer pessoa. Para facilitar esse acesso, os cartórios tem se associado e procurado meios mais práticos, como a solicitação da matrícula por internet.

Tem se destacado os Cartórios de Registro de Imóveis de São Paulo, que criaram uma plataforma unificada para todos os cartórios de imóveis do município e disponibilizam cópia digital da matrícula por 30% do valor da certidão. A certidão eletrônica é prevista no Código de Normas Extrajudiciais de São Paulo.[3]

Importante destacar que antes de 1973 o regime de registro de imóveis se dava por meio de Transcrições, nos termos do Decreto Lei 4.867 de 1939. Essas transcrições eram de cunho pessoal, e a cada alteração realizada no imóvel gerava nova transcrição a ser registrada em livro específico dos cartórios de imóveis.

Ainda hoje é possível encontrar imóveis cujo registro seja Transcrição. Isso se dá em decorrência da não realização de qualquer alteração nos registros do imóvel desde a vigência da nova lei, nunca tendo sido gerada matrícula.

Opção de compra e venda – contrato particular preliminar[4], atípico, por meio do qual o proprietário de um imóvel (outorgante) e o interessado (outorgado) em comprar estabelecem prazo para que seja confirmado o negócio.  Durante esse prazo, é vedado ao proprietário a venda do imóvel a outro, normalmente sob pena de multa. Orlando Gomes assim define a opção:

A opção é um negócio jurídico bilateral, mediante o qual estipulam as partes que uma delas permanece vinculada à própria declaração de vontade, enquanto a outra se reserva na faculdade de aceita-la”.[5]

Também chamado de MOU (Memorandum of Understanding), a Opção de Venda não pode ser registrado na matrícula do imóvel, em decorrência do Princípio da Taxatividade, segundo o qual somente podem ser registrados/averbados em matrícula aqueles atos listados no art. 167 da Lei Federal 6015 (lei de registros públicos) e outras leis ordinárias.

O outorgado tem o período determinado como prazo para exercer ou não a opção de compra, após o qual o contrato perderá os efeitos. Normalmente esse período é utilizado para realização de investigações sobre a viabilidade e condições do imóvel no que tange a questões imobiliárias, urbanísticas, ambientais e fundiárias. Também é comum que seja estabelecido aluguel a ser pago ao outorgante durante o prazo de duração da opção.

Due diligence – é o processo de auditoria para a avaliação de segurança jurídica e redução dos riscos quando da aquisição de algum imóvel. Due diligence é um conceito com origem no direito empresarial usado para investigações quando da compra de empresas, que foi importado para o direito imobiliário.

Consiste basicamente na análise de todos os aspectos do imóvel e dos vendedores para garantir que o comprador não seja surpreendido após a compra. Numa investigação como essa, importa verificar, dentre outras coisas, todo o passivo judicial do imóvel e do vendedor para avaliação dos riscos de, por exemplo, a alienação vir a configurar uma fraude contra credores ou fraude à execução.

Também é muito importante análise sobre as questões ambientais e urbanísticas que incidem sobre o imóvel. Apenas dessa forma é possível garantir que o objetivo do comprador para aquela área não será frustrado.

Uma due diligence envolve a análise de muitos documentos, leis, passivo judicial, verificação da área in loco, além de visita a vários órgãos públicos e cartórios. Por ser uma análise complexa e pormenorizada, somente pode ser feita por um escritório de advocacia especializado em Direito Imobiliário, que possua profissionais capacitados e conhecedores das particularidades desse tipo de negócio.

Promessa (compromisso) de compra e venda (PCV) – Esse é o contrato particular, preliminar, por meio do qual se promete a venda de determinado imóvel a determinada pessoa. Neste tipo de contrato, proprietário e interessado já estabelecem que a compra e venda será realizada futuramente, não se tratando mais de mera reserva de opção, como na Opção de Compra e Venda. É um contrato típico, previsto no art. Art. 1.417 do Código Civil.

Art. 1.417 Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.

Segundo Luiz Antônio Scavone Junior,

“A promessa de compra e venda nada mais é do que um contrato preliminar, mediante o qual o promitente comprador do imóvel se obriga a pagar o preço e o promitente vendedor, após receber o que avençou, se compromete a outorgar a escritura pública hábil à transferência da propriedade.”[6]

Como a compra e venda já é prometida, normalmente existem punições para qualquer uma das partes que der causa à não realização do negócio.

Por se tratar de contrato particular, normalmente também produz efeitos apenas entre as partes. No entanto, promessas de compra e venda podem ser levadas a registro na matrícula e, dessa forma, produzir efeitos também para terceiros. Ao registrar a promessa de compra e venda, o promitente comprador não possui ainda direito de gozo ou de propriedade, e sim, tão somente, adquire um direito real à aquisição do imóvel. Nas palavras de Luiz Guilherme Loureiro:

“…o promitente-permutante ou o primitente-comprador não adquire desde logo a propriedade, mas somente um direito real à aquisição do imóvel, mediante a inscrição de tal título no Registro de Imóveis.” [7]

 

Contrato particular de compra e venda – o contrato de compra e venda é também um documento privado e, por sua vez, já pode significar a efetivação do negócio em si. Nesses contratos a alienação pode já estar perfeita, não se tratando mais de algo futuro. No entanto, importa observar em quais casos o contrato particular é suficiente para a transferência da propriedade e em quais não. Conforme assevera Orlando Gomes:

“Compra e venda é o contrato pelo qual uma das partes se obriga a transferir a propriedade de uma coisa à outra, recebendo, em contraprestação, determinada soma de dinheiro ou valor fiduciário equivalente.”.[8]

Também no conceito de Carlos Roberto Gonçalves:

“Denomina-se compra e venda o contrato bilateral pelo qual uma das partes (vendedor) se obriga a transferir o domínio de uma coisa à outra (comprador), mediante a contraprestação de certo preço em dinheiro.”.[9]

O contrato particular somente poderá ser registrado no cartório de imóveis, e transferir a propriedade do bem para o novo dono, quando o valor do bem negociado for igual ou inferior a 30 (trinta) salários mínimos, ou então quando se tratar de imóvel negociado pelo Sistema Financeiro Habitacional (SFH)[10] e Sistema Financeiro Imobiliário (SFI)[11]. Nesse caso, não se trata de um simples contrato particular; está-se a falar de um contrato particular com força de escritura pública que pode ser lavrado somente pelas entidades financeiras credenciadas do sistema habitacional estabelecido em lei.

Geralmente o contrato particular com força de escritura pública está atrelado a um financiamento bancário de um saldo a pagar, em que o adquirente é imitido na posse (entra no imóvel) mas permanece em dívida com a instituição financeira que, por sua vez, já liberou ao vendedor todo o valor da negociação. Essa garantia sobre o imóvel da instituição financeira tem sido, preferencialmente, estabelecida por alienação fiduciária (Lei Federal 9.514 de 1997), pela maior agilidade e praticidade para o credor em detrimento da hipoteca.

Em não se tratando desses casos, será necessária a lavratura de Escritura Pública de Compra e Venda para a transferência de propriedade. Igualmente necessária a escritura pública para o estabelecimento de qualquer ônus sobre o imóvel, quando se trate de valor superior a 30 salários mínimos (art. 108 CC), salvo os casos excepcionados em lei

Escritura de compra e venda (ECV) – trata-se de documento público, lavrado em um Tabelionato de Notas e assinado por um tabelião. A escritura pública de compra e venda é o documento apto a ser registrado no cartório de imóveis e transferir a propriedade do bem para o novo dono.

Luiz Guilherme Loureiro assevera:

“Escritura pública é o documento público escrito por tabelião em seu livro de notas. Neste documento, o notário registra e autentica as declarações de vontade das partes e atesta a conformidade do ato ou negócio jurídico com a lei, assegurando sua validade, eficácia e autenticidade”.[12]

Seu uso é obrigatório para compra e venda de bens imóveis cuja transação for superior a 30 (trinta) salários mínimos, e tem caráter definitivo, representando o negócio em si, e não indicando futura alienação. Nos termos do Código Civil:

Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.

A Escritura Pública pode ser emitida em caráter prosoluto, quando houver expressa declaração de quitação do bem adquirido, não mais havendo possibilidade de rescisão do contrato por falta de pagamento. Também pode ser emitida em caráter prosolvendo, situação em que constará à escritura a forma de pagamento, as parcelas e prazos, estando o vendedor está apto a rescindir o contrato em caso de não pagamento.

[1] JUNIOR, Luiz Antonio Scavone. Direito Imobiliário: Teoria e Prática. 6. ed. Rio De Janeiro : Forense, 2013.

[2] SILVA, Bruno Mattos e. Compra de imóveis: Aspectos jurídicos, cautelas devidas e análise de riscos. 8. ed. São Paulo: Atlas, 2012.

[3] http://www.tjsp.jus.br/Download/Corregedoria/NormasExtrajudiciais/NSCGJTomoII.pdf

[4] Código Civil, artigos 462 ao 466;

[5] GOMES, Orlando. Contratos. 26. ed. Rio De Janeiros: Forense, 2009.

[6] JUNIOR, Luiz Antonio Scavone. Direito Imobiliário: Teoria e Prática. 6. ed. Rio De Janeiro : Forense, 2013.

[7] LOUREIRO, Luiz Guilherme. Registros Públicos: Teoria e Prática. 5. ed. São Paulo: Método, 2014.

[8] GOMES, Orlando. Contratos. 26. ed. Rio De Janeiro: Forense, 2009.

[9] GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro: Contratos e atos unilaterais. 10. ed. : Saraiva, 2013.

[10] Lei Federal 4.380 de 1964.

[11] Lei Federal 9.514 de 1997.

[12] LOUREIRO, Luiz Guilherme. Registros Públicos: Teoria e Prática. 5. ed. São Paulo: Método, 2014.

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