Projeto de Conversão insere a previsão de novas modalidades de condomínio no Código Civil

A Medida Provisória n. 759 editada em 2016 teve seu Projeto de Lei de Conversão, sob o n° 12, aprovado no Senado e segue para apreciação do Executivo Federal. O projeto dispõe sobre a regularização fundiária rural e urbana, sobre a liquidação de créditos concedidos aos assentados da reforma agrária e sobre a regularização fundiária no âmbito da Amazônia Legal; institui mecanismos para aprimorar a eficiência dos procedimentos de alienação de imóveis da União, além de promover numerosas alterações em diversas leis.

Forte é o impacto nos setores imobiliários e urbanísticos nacionais. É por esse motivo que traremos ao longo das próximas semanas resumos dos principais pontos das alterações promovidas pelo novo diploma legal. Começaremos com a questão da inclusão de novas modalidades de condomínio no Código Civil.

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Condomínio de lotes

Possibilita a configuração de propriedade em que os condôminos são proprietários exclusivo dos lotes, com a existência de áreas comuns (Lei nº 10.406 (Código Civil), de 10 de janeiro de 2002. Art. 1.358-A, caput). O modelo clássico prévia a propriedade das construções ou dos lotes com projetos de construção já aprovados. Não permitia, no caso, que o proprietário adquirisse o lote desvinculado da edificação para dar a destinação que desejasse.

No caso dos condomínios de lote, a fração ideal poderá ser proporcional à área do solo de cada unidade autônoma, ao respectivo potencial construtivo ou a outros critérios indicados no ato de instituição (Lei nº 10.406 (Código Civil), de 10 de janeiro de 2002. Art. 1.358-A, § 1°). Quando houver incorporação imobiliária, a implantação de toda infraestrutura fica a cargo do empreendedor (Lei nº 10.406 (Código Civil), de 10 de janeiro de 2002. Art. 1.358-A, § 3°).

Por fim, se aplica ao instituto, na medida do possível, o que couber aos condomínios edílicios, já conhecidos (Lei nº 10.406 (Código Civil), de 10 de janeiro de 2002. Art. 1.358-A, § 2°).

 

Conjuntos habitacionais

A partir de agora, classificam-se como conjuntos habitacionais os núcleos urbanos informais já construídos com destinação à alienação das unidades edificadas pelo empreendedor (Lei nº 10.406 (Código Civil), de 10 de janeiro de 2002. Art. 59, caput), podendo ser constituídos de parcelamento do solo com unidades edificadas isoladas, com edificações em condomínio, condomínios horizontais e verticais, ou ambas as tipificações de parcelamento e condomínio (Lei nº 10.406 (Código Civil), de 10 de janeiro de 2002. Art. 59, § 1°).

Via de regra, as áreas que resultarem de regularização, deverão ser atribuídas aos seus respectivos ocupantes, salvo se, em casos de pendência obrigacional do ocupante, destinar-se-á unidade ao ente público promotor do programa habitacional (Lei nº 10.406 (Código Civil), de 10 de janeiro de 2002. Art. 59, § 2°).

Nos casos de registro de conjuntos habitacionais incluídos no Reurb, é dispensada apresentação do habite-se, e, nos casos de unidades incluídas no Reurb-s, não se demonstra necessária apresentação de certidão negativa de tributos e contribuições previdenciárias (Lei nº 10.406 (Código Civil), de 10 de janeiro de 2002. Art. 60).

 

Condomínio urbano simples

Para fins de Reurb, na hipótese de, em um mesmo imóvel, existirem construções de casas ou cômodos, pode ser instituído condomínio simples urbano, e serão discrimanada na matrícula a parte do terreno ocupada pelas edificações, as partes de utilização exclusiva e as áreas das passagens de vias públicas ou entre unidades (Lei nº 10.406 (Código Civil), de 10 de janeiro de 2002. Art. 61).

A instituição do condomínio será registrada na matrícula identificando partes comuns internas à edificação, se houver, e as respectivas unidades autônomas, dispensada a apresentação de convenção de condomínio (Lei nº 10.406 (Código Civil), de 10 de janeiro de 2002. Art. 62, caput).

Com o registro do condomínio simples, é necessária abertura de matrícula destinada a cada unidade autônoma, aplicando-se à ela fração ideal do solo (Lei nº 10.406 (Código Civil), de 10 de janeiro de 2002. Art. 62, § 1°), podendo às unidades autônomas com matrícula própria possibilidade de alienação e serem livremente gravadas por seus titulares (Lei nº 10.406 (Código Civil), de 10 de janeiro de 2002. Art. 62, § 2°).

Todas unidades autônomas devem possuir acesso ao logradouro público (Lei nº 10.406 (Código Civil), de 10 de janeiro de 2002. Art. 62, § 3°). Já nos casos de unidades incluídas no Reurb-s, a averbação poderá proceder com mera notícia, devendo constar apenas área construída e número da unidade imobiliária, dispensada a apresentação de habite-se e de certidões negativas de tributos e contribuições previdenciárias (Lei nº 10.406 (Código Civil), de 10 de janeiro de 2002. Art. 63).

A gestão das áreas comuns será feita por meio de acordo entre os condôminos, podendo ser formalizado por instrumento particular (Lei nº 10.406 (Código Civil), de 10 de janeiro de 2002. Art. 62, § 4°).

O próximo tópico a ser analisado diz respeito à regularização fundiária.

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