Retificação extrajudicial de registro de imóveis

“Do trilho colocado à margem do rio, seguindo por uma cerca de arame farpado até encontrar a estrada, saltando a estrada, seguindo até encontrar a nascente do rio ali existente, pelo qual desce acompanhando todas as suas voltas, encontrar e ultrapassar uma pedreira…”

A possibilidade de retificação de área de imóvel por meio de procedimento extrajudicial representa significativo avanço quando comparado ao método judicial, única forma legal até o advento Lei Federal 10.931 de 2004. Aqui será feita análise sobre o formato extrajudicial, seus requisitos e características.

Embora a citação acima pareça com a descrição literária de uma bucólica área do campo, ainda é muito comum que nos deparemos com esse tipo de descrição nos registros públicos brasileiros. Em tempos de tecnologias pouco avançadas e de pouco rigor para realização de registros, tais eram assim as caracterizações de perímetros, principalmente para áreas rurais, muitas permanecendo dessa forma até os dias de hoje.

Contudo, o surgimento de novas tecnologias possibilitou uma precisão quase absoluta na medida dos perímetros e áreas dos imóveis, tornando necessária a atualização dos registros mediante retificação. A retificação consiste justamente na correção de dados registrais, permitindo que as informações cadastradas na matrícula do imóvel se tornem mais claras e se aproximem da realidade, gerando maior segurança e confiabilidade.

Inicialmente, o procedimento de retificação somente poderia ser feito por via judicial. Esse tipo de correção e atualização de perímetro e área dependia de um processo demorado, chegando a se arrastar durante anos, além de ter um custo alto. Isso fazia com que muitos proprietários não atualizassem seus registros, perpetuando os problemas.

Nesse contexto, um passo importante para esse procedimento adveio da edição da Lei Federal 10.931 de 2004, que alterou a Lei de Registros Públicos[1], possibilitando a realização do procedimento por via administrativa. A partir desta lei, a retificação que altera perímetro e/ou área  pode ser feita diretamente com o cartório de registro de imóveis da circunscrição do imóvel, desde que haja requerimento do interessado, como ensina Loureiro.

“Quando a alteração ou inserção de medida perimetral resultar em alteração da área, a retificação não pode ser feita de ofício pelo registrador: depende de requerimento do interessado, com firma reconhecida. (…) Nesse caso, há alteração ou inserção de medida perimetral, para adequar o registro à verdade real.”[2]

Assim, há preferência pela modalidade extrajudicial em detrimento da judicial, que se mostrou muito mais ágil e efetiva para a realização do procedimento. Hoje, a modalidade judicial é usada basicamente em casos de conflito entre as partes, nos quais a resolução amigável não seja possível, conforme assevera Luiz Antonio Escavone Junior.

Nos termos da Lei de Registros Públicos, com as alterações da Lei 10.931, de 2 de agosto de 2004, a retificação somente será judicial se a parte interessada assim requerer – tratando-se de faculdade – ou se houver impugnação sem que o impugnante e o interessado na retificação celebrem acordo (Lei 6.015/1973, art. 213, §6º).[3]

Os proprietários de imóveis que possuem terras com retificação ainda pendente têm a possibilidade de realizá-la extrajudicialmente, em um procedimento bem mais simples e rápido, possibilitando a regularização dos imóveis e garantindo a segurança dos registros públicos, o que facilita qualquer empreendimento que se tenha interesse de desenvolver.

Importante verificar como se dá o procedimento de retificação junto aos cartórios de Registro de Imóveis.

O primeiro passo é apresentar requerimento direcionado ao oficial do cartório competente acompanhado de: (i) planta do imóvel e (ii) memorial descritivo. Esse memorial deve conter: (a) detalhamento do imóvel, com coordenadas e angulações, (b) assinatura de responsável técnico habilitado, (c) juntamente com prova de ART (Anotação de Responsabilidade Técnica)[4], (d) assinatura dos confrontantes do imóvel.

Além da assinatura do profissional, é exigida também a assinatura de todos os confrontantes do imóvel, como forma de anuência. É importante notar que serão entendidos como confrontantes não apenas os proprietários dos imóveis limítrofes, mas também outros, como ocupantes e posseiros.

“Todos os confrontantes deverão assinar a planta e a descrição feita pelo profissional habilitado, que poderá ser engenheiro, arquiteto ou agrimensor (topógrafo), desde que anotem a responsabilidade técnica no Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura.[5]

Caso na documentação apresentada falte a anuência de algum dos confrontantes, seja porque não foi possível encontrá-lo, seja porque houve recusa na assinatura, o oficial poderá efetuar notificação para que ele dê anuência ou apresente impugnação no prazo de quinze dias[6]. Essa notificação pode ser feita por meio do correio, com aviso de recebimento, ou por meio de Cartório de Registro de Títulos de Documentos. Não sendo possível a localização do confrontante, poderá ser feita notificação por edital, com o mesmo prazo de quinze dias.

E aqui está uma das previsões mais importantes da lei sobre o assunto: será presumida a anuência daquele confrontante que deixar de se pronunciar no prazo da notificação[7]. Essa previsão é essencial para garantir a eficácia do procedimento extrajudicial, vez que bastaria que um confrontante não anuísse para que todo o procedimento fosse inútil.

Presumida a anuência do confrontante que deixar de apresentar impugnação no prazo da notificação, o que, inclusive para entes públicos, é de 15 dias, a contar do recebimento da notificação ou da última publicação do edital, contando-se, tal prazo, individualmente, para cada notificação.[8]

Suprida a ausência da anuência do requerimento com as notificações, o oficial poderá proceder com a retificação.

No entanto, a retificação extrajudicial não poderá ocorrer se algum dos confrontantes apresentar impugnação às medidas e perímetros apresentados pelo interessado. Caso não seja possível a resolução amigável entre as partes por meio de acordo, será necessário que o procedimento seja enviado para o juiz competente daquela comarca, fazendo com que a retificação seja concluída pela via judicial.

A simplificação do procedimento com a criação da modalidade extrajudicial é uma oportunidade para quem deseja regularizar sua propriedade, tornando-a mais comercial, segura, e evitando problemas como fraudes, sobreposições e grilagens. É indicado que se procure um profissional especializado na área para orientação e acompanhamento do procedimento.

[1] Lei Federal nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973.

[2] LOUREIRO, Luiz Guilherme. Registros Públicos: Teoria e Prática. 6. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2014..

[3] ESCAVONE JUNIOR, Luiz Antonio. Direito Imobiliário: Teoria e Prática. 6. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2013. 1385 p.

[4] Art. 213, II – a requerimento do interessado, no caso de inserção ou alteração de medida perimetral de que resulte, ou não, alteração de área, instruído com planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no competente Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura – CREA, bem assim pelos confrontantes.

[5] ESCAVONE JUNIOR, Luiz Antonio. Direito Imobiliário: Teoria e Prática. 6. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2013.

[6] Art. 213, II §2 – Se a planta não contiver a assinatura de algum confrontante, este será notificado pelo Oficial de Registro de Imóveis competente, a requerimento do interessado, para se manifestar em quinze dias, promovendo-se a notificação pessoalmente ou pelo correio, com aviso de recebimento, ou, ainda, por solicitação do Oficial de Registro de Imóveis, pelo Oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la.

[7] Art. 213, II §4 – Presumir-se-á a anuência do confrontante que deixar de apresentar impugnação no prazo da notificação.

[8] RODRIGUES, Marcelo. Tratado de Registros públicos e Direito Notarial. São Paulo: Atlas, 2014. 903 p.

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