Cautelas legais para edificação em encostas na cidade de Salvador/BA

18 may 15

Por: Diogo Barbosa[1]


 

Com o fim do verão é chegada a época das chuvas em Salvador. Nesta Metrópole com uma topografia tão peculiar quanto evidente ao olhar de qualquer dos seus cartões postais, a população soteropolitana convive há muito tempo com os transtornos advindos da combinação entre as precipitações e as várias encostas que delimitam a cidade alta e a cidade baixa.


 

Atento aos problemas envolvendo o relevo acidentado, o Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano - PDDU[2] já prevê nas diretrizes da “Política de Meio Ambiente do Município”[3] e das “Áreas de Risco para Ocupação Humana”[4] a conservação do remanescente vegetal das encostas da cidade.


 

As medidas legais e administrativas no âmbito do Município para proteção das encostas são justificadas, para além do já mencionado relevo acidentado, pela ocupação desordenada do solo da cidade ao longo da sua história, principalmente na explosão demográfica ocorrida segunda metade do século XX.


 

Neste contexto, normas relacionadas à prevenção de acidentes envolvendo deslocamento do solo nas zonas de declividade acentuada, não obstante ser tema abordado no Direito Urbanístico, estão ligadas diretamente ao Direito Ambiental.


 

Com efeito, as encostas são zonas protegidas na legislação ambiental, seja na seara municipal, estadual ou federal. Isto porque, a vegetação é componente fundamental para estabilização dos terrenos nestas regiões.


 

No âmbito federal, o Novo Código Florestal[5] classifica os terrenos de encosta com declividade superior a 45º como Área de Preservação Permanente, como consequência lógica traz maiores restrições à supressão de vegetação, neste caso permitidas apenas nas hipóteses de utilidade pública, de interesse social ou de baixo impacto social.


 

Transladando ao nível estadual, percebe-se que a Política de Meio Ambiente do Estado da Bahia[6] também classifica as encostas como área de preservação permanente, entretanto, é menos restritiva ao permitir o uso do terreno “após a adoção de medidas técnicas que assegurem a qualidade ambiental e a segurança da população.”.


 

Já foi mencionado que o PDDU de Salvador estabelece a preservação das áreas de encosta em suas diretrizes ambientais e de controle das áreas de risco. Além desta disposição, o plano também incluiu as encostas íngremes no SAVAM – Sistema de Áreas de Valor Ambiental e Cultural.


 

O Sistema de Áreas de Valor Ambiental e Cultural – SAVAM é regulamentado pela Lei Municipal 8.165/2012 e nos artigos 7º e 8º estabelece restrições para supressão vegetal nas áreas das encostas do Vale do Canela e da Vitória, consideradas pela dita norma Áreas de Proteção Cultural e Paisagística - APCP.


 

Todas estas restrições aumentam o espectro do aparato legal protetivo à ocupação do solo em regiões de encostas.


 

Noutra margem, criam diversos obstáculos à edificabilidade nestas áreas, como manutenção de áreas verdes e de coeficiente de permeabilidade[7] no terreno do empreendimento, o que revela a necessidade de um estudo jurídico – ambiental e urbanístico – no momento de adquirir um terreno com declividade acentuada, ou mesmo realizar uma intervenção de engenharia em áreas já construídas.


 

Como sabido, o direito imobiliário investiga a propriedade e os demais direitos reais que dela decorrem, analisando questões quanto ao risco da aquisição, como chances de evicção, a fim de se garantir a segurança da compra ou outra transação sobre o imóvel. Mas é justamente a análise pelo direito ambiental e urbano que garantirá ao empreendedor saber se poderá edificar naquele terreno.


 

Ademais, a própria análise de direito ambiental verificará a existência de passivo nesta seara, cuja responsabilidade se transmite ao sucessor . Ainda que o dano ambiental não tenha sido provocado pelo adquirente, no momento da transmissão da propriedade é também transferido o ônus do passivo ambiental do imóvel[8].


 

Os cuidados na elaboração de projetos de engenharia neste tipo de terreno são essenciais à exequibilidade da edificação, tendo em vista que as intervenções em encostas e zonas de declividade são abordadas por normas dos três níveis da federação, quais sejam, federal, estadual e municipal.


 

No caso das ocupações espontâneas, tão características à realidade brasileira, caberá ao Município, pela atividade de polícia administrativa, identificar as zonas de risco presentes no seu território, fiscalizar a ocupação destas áreas em observância ao ordenamento local e impedir a edificação nestas zonas  e realocando os moradores para um local seguro[9].


 

No campo jurídico, em especial no município de Salvador, para o empreendedor, estas restrições demandam algumas cautelas, pelas quais se recomenda que a realização de projetos de engenharia em zona urbana sempre seja acompanhada por profissionais da área jurídica.


 

Vale destacar que é comum que aquele que queira edificar solicite à Prefeitura de Salvador a Análise de Orientação Prévia – AOP[10], como expectativa de ver garantida a segurança para os passos subsequentes. Todavia, o resultado não é vinculante perante a própria Prefeitura, que pode reunir informações de diferentes setores do Município a posteriori e também fará um exame aprofundado das questões caso a caso, durante o licenciamento do projeto de construção.


 

Por derradeiro, não é a AOP, outrossim, que apontaria eventual passivo ambiental, senão a auditoria jurídica (due diligences) de direito ambiental e urbanístico, atuando como medida preventiva às eventuais contingências ambientais e urbanísticas que poderão afetar projetos nestas regiões, revelando-se uma opção idônea e necessária diante do cenário legal sinteticamente exposto.


 

Um estudo correto das peculiaridades ambientais da área não só viabiliza a correta execução do projeto e reduz os custos da obra, ao evitar eventuais embargos, mas também faz parte da obrigação social do empreendedor para com a cidade e seus munícipes.


 

[1] Advogado e biólogo, mestrando em Direito Público pela Universidade Federal da Bahia – UFBA com foco em direito imobiliário, ambiental e urbanístico.

 

[2] Lei Municipal 7.400/08.

 

[3] Na letra da Lei Municipal 7.400/08, o seu art. 20, IV, dispõe: “São diretrizes gerais da Política Municipal de Meio Ambiente: IV - conservação, especialmente nas áreas densamente urbanizadas, dos remanescentes de vegetação natural e antropizada que contribuem para a qualidade urbano-ambiental, desempenhando importantes funções na manutenção da permeabilidade do solo, possibilitando a recarga dos aqüíferos e a redução de inundações, na estabilização de encostas, na amenização do clima, na filtragem do ar, e na promoção do conforto visual e sonoro;”.

 

[4] O art. 23, II, do PDDU leciona que: “São diretrizes para as áreas de risco: II - preservação ou recomposição da cobertura vegetal nas encostas íngremes de vales e matas ciliares ao longo de cursos d’água, consideradas áreas de preservação permanente e de risco potencial para a ocupação humana;”.

 

[5] A Lei Federal 12.651/12, no art.4º, III, preleciona que são consideradas Áreas de Preservação Permanente: “III - as áreas no entorno dos reservatórios d’água artificiais, decorrentes de barramento ou represamento de cursos d’água naturais, na faixa definida na licença ambiental do empreendimento;”.

 

[6] Lei Estadual 10.431/06, art. 89, XIII.

 

[7] O Código de Obras do município de Pelotas/RS (Lei Municipal 5.528/08) esclarece, de forma didática, no seu art. 21 que “O Coeficiente de Permeabilidade do Solo (CP) constitui-se em uma porcentagem da área do terreno sem pavimentação, que deverá ser dotada de vegetação e arborização, facilitando a absorção das águas pluviais e aliviando a contribuição sobre o sistema de esgotamento pluvial público.”.

 

[8] Mais informações acerca do passivo ambiental, da sua transmissibilidade e da importância da due diligence ambiental no artigo: MARTINS, Luiz Henrique. A importância da Due Diligence Ambiental em face da responsabilidade civil do adquirente de imóvel.

 

[9] Na realidade de Salvador, a transferência de populações que habitam áreas de risco coaduna com a previsão das Zonas Especiais de Interesse Social – ZEIS, constantes no Título VI, Capítulo V do PDDU. A falta de medidas para preservação e/ou contenção de encostas, a inobservância por parte do governo municipal quanto a desocupação das áreas de risco, bem como a resistência dos moradores em abandonar essas localidades culminam, em muitos casos, nos acidentes, por vezes fatais, que ocorrem em épocas de chuvas intensas, como amplamente noticiado na imprensa, por exemplo: http://www.metro1.com.br/tres-pessoas-morreram-apos-deslizamento-de-terra-na-baixa-do-fiscal-5-62942,noticia.html.

 

[10] A Lei de Uso e Ocupação do Solo de Salvador de 1984 (Lei Municipal n° 3.377/1984), no seu art. 49 conceitua AOP: “Para esclarecimento dos interessados na aplicação desta Lei, a Administração Municipal, através do órgão competente, fornecerá Análise de Orientação Prévia – AOP, como etapa precedente à aprovação dos projetos de empreendimentos”. Contudo, esclarece no § 1º que: “A Análise de Orientação Prévia – AOP, referida neste artigo, não confere ao interessado direito adquirido ou prerrogativa em relação à aprovação do projeto do empreendimento respectivo.”.

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