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STJ decide: não é possível vincular a base de cálculo do ITBI ao IPTU

STJ decide: não é possível vincular a base de cálculo do ITBI ao IPTU

13 jun 22

A Primeira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), no julgamento do REsp 1.937.821 - SP, entendeu não ser possível a vinculação da base de cálculo para a cobrança do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) ao Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU).

O ministro relator Gurgel de Faria, no julgamento do recurso que deu origem ao Tema 1.113, afirmou que, conforme o artigo 38 do Código Tributário Nacional (CTN), a base de cálculo do ITBI nas operações de compra e venda deve ser o valor venal dos bens e direitos transmitidos. O artigo 35 do mesmo Código, por sua vez, estabelece como fato gerador do imposto a transmissão (1) da propriedade, (2) dos direitos reais imobiliários ou (3) a cessão de direitos relativos ao imóvel.

Explica o relator que, embora critérios como localização e metragem sejam utilizados para dimensionar o valor médio dos imóveis no mercado, a avaliação específica de cada imóvel pode sofrer alterações “a depender, por exemplo, da existência de outras circunstâncias igualmente relevantes e legítimas para a determinação do real valor da coisa, como a existência de benfeitorias, o estado de conservação, os interesses pessoais do vendedor (necessidade da venda para despesas urgentes, mudança de investimentos etc.) e do comprador (escassez do imóvel na região, proximidade com o trabalho e/ou com familiares, etc.) no ajuste do preço”.

Na mesma decisão, o STJ fixou o entendimento de que, em observância ao princípio da boa-fé, deve-se presumir que o valor da transação declarado pelo contribuinte é condizente com o valor venal de mercado. De modo que esta presunção será afastada pelo fisco somente se o “valor se mostrar, de pronto, incompatível com a realidade”, hipótese na qual será instaurado processo administrativo próprio, nos termos do artigo 148 do CTN.

O STJ traz ainda um terceiro entendimento no sentido de que a administração pública não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em um valor de referência estabelecido unilateralmente. Para o ministro relator, a adoção de valor venal estipulado previamente pelo fisco configura lançamento de ofício do ITBI, mostrando somente um valor médio de mercado, de modo a desconsiderar as particularidades de cada imóvel descritas na declaração prestada pelo contribuinte que, conforme entendimento fixado, é dotada de boa-fé.

Importa relembrar que, em Salvador, o imposto incidente sobre operações de transmissão de bens imóveis entre pessoas vivas, de forma onerosa, é chamado de Imposto de Transmissão Inter Vivos (ITIV) e não ITBI. Apesar da diferença na nomenclatura, ambos são tributos de competência dos municípios e possuem o mesmo fato gerador.

Instituído o precedente, os processos que discutem o mesmo tema, suspensos pelo julgamento do recurso repetitivo, poderão voltar a tramitar em todo o país.

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