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Assembleias virtuais em condomínios edilícios | transformações sociais

Assembleias virtuais em condomínios edilícios | transformações sociais

27 may 22

A pandemia da COVID-19 produziu transformações sociais significativas no comportamento humano e na sociedade, ao impor o distanciamento social. Da mesma forma, a vida condominial também foi substancialmente afetada, com o incremento das discussões sobre a utilização das áreas em comuns e de meios para a viabilização de deliberações comunitárias, de forma remota, em respeito às restrições sanitárias.

Com a tecnologia, marco da nossa era, diversos condomínios passaram a adotar a assembleia virtual, ainda que não regulamentada na prática.

A Lei nº 14.010, que dispôs sobre o Regime Jurídico Emergencial e Transitório das relações jurídicas de Direito Privado (RJET) no período da pandemia do coronavírus (COVID-19), estabeleceu, em seu art. 12, a possibilidade das assembleias condominiais serem realizadas virtualmente, independentemente de previsão na convenção condominial. Entretanto, tal lei era temporária, e havia termo final para a sua vigência.

Assim, a partir do momento que a assembleia virtual passou a ser amplamente utilizada, trazendo mais facilidade, agilidade e eficiência à vida condominial, implicando ainda em sensível aumento do quórum de participação, importante ao ato e seus objetivos, impôs-se a sua regulamentação, de modo que a superveniência da Lei Federal nº 14.309/2022 foi oportuna, pois conferiu segurança jurídica às assembleias e estabeleceu suas balizas mínimas.

A referida Lei previu a possibilidade da assembleia ser suspensa, por até 60 dias, até que seja alcançado o quórum mínimo especial exigido, convertendo-se a reunião em sessão permanente desde que se cumpram os requisitos previstos nos incisos da própria lei.

Tal disposição legal propõe-se a solucionar o problema hodierno de insuficiência numérica de condôminos presentes para deliberações que exijam quórum especial, o que faz com que determinados temas fiquem indefinidamente pendentes de deliberação, prejudicando o bom funcionamento dos condomínios.

Ademais, seguindo a linha já adotada pelo Código Civil no tocante ao tema, a Lei não disciplinou detalhadamente o procedimento das assembleias virtuais, mas as regulamentou de forma genérica, inclusive prevendo expressamente a possibilidade da sua realização.

O art. 1.354-A, inserido no Código Civil, pela referida Lei, autorizou a realização da reunião virtual, tendo apenas dois requisitos: (i) que não haja vedação da convenção condominial (inciso I) e (ii) a preservação do direito de voz, de debate e de voto (inciso II).

O primeiro requisito, qual seja, a ausência de proibição expressa de assembleia virtual na convenção de condomínio, decorre da soberania desta na disciplina da vida condominial, visto que nos termos do art. 1.330 do Código Civil ela obriga a todos os condôminos. Nessa linha é também o entendimento da doutrina1 e da jurisprudência emanada pelos tribunais superiores2 , os quais entendem que ela tem natureza jurídica de ato normativo institucional, tendo força cogente sobre todos os condôminos e terceiros que ingressem no campo da sua incidência.

O segundo requisito, relaciona-se também à própria natureza jurídica da assembleia, vez que em razão dela constituir órgão supremo de decisão, que atua por meio de deliberações, que a todos os condôminos obrigam, colhidas em votações por maioria3, impõe-se que seja oportunizado a eles participar efetivamente.

Essa preocupação é também observada no art. 1.354-A, o qual, em seu §1º determina que seja informado, no instrumento de convocação, o meio de realização da assembleia, as instruções para o seu acesso, manifestação e forma de coleta de voto, como forma de efetivar a sua transparência e viabilizar a plena participação dos condôminos.

A transparência da assembleia é também assegurada pelo §3º do art. 1.354-A, o qual determina que apenas “após a somatória de todos os votos e a sua divulgação será lavrada a respectiva ata, também eletrônica, e encerrada a assembleia geral” e pelo §6º do mesmo artigo, que dispõe que os documentos pertinentes à ordem do dia poderão ser disponibilizados de forma física ou eletrônica aos participantes.

Por outro lado, o §4º estabelece que “a assembleia eletrônica deverá obedecer rigorosamente ao quanto disposto do edital de convocação no que tocas aos preceitos de instalação, de funcionamento e de encerramento, prevendo ainda, a possibilidade da assembleia ser realizada de forma híbrida, com a presença física e virtual de condôminos concomitantemente no mesmo ato”.

O § 5º estabelece que as normas complementares relativas às assembleias eletrônicas poderão ser previstas no regimento interno do condomínio e definidas mediante aprovação da maioria simples dos presentes em assembleia convocada para essa finalidade.

Infere-se desses dispositivos que a referida lei optou, portanto, pela regulamentação mais ampla, conferindo autonomia às entidades condominiais para que desenvolvam formas e modelos de reuniões que sejam adequadas às suas peculiaridades, contemplando assim as diferentes realidades condominiais.

Finalmente, o § 2º, dispõe que a administração do condomínio não poderá ser responsabilizada por problemas decorrentes dos equipamentos de informática ou da conexão à internet dos condôminos ou de seus representantes nem por quaisquer outras situações que não estejam sob o seu controle, afastando a responsabilidade desta em tais casos.

Diante do exposto, forçoso concluir que o legislador, com a edição da Lei nº 14.309/2022, esforçou-se para acompanhar as mudanças sociais, notadamente decorrentes da do avanço da tecnologia, potencializada pela pandemia, buscando tutelar juridicamente situação já consolidada na prática, qual seja, a ocorrência das assembleias virtuais, as quais se apresentam como um instrumento capaz de fortalecer a democracia condominial. Assim, à medida que podem facilitar o acesso, conferir transparência e agilidade às decisões assembleares, desde que respeitada sua essência democrática, conferem também segurança jurídica, ante sua atual previsão legal.

 


1 "Dada a sua própria natureza, as regras de comportamento de cada edifício têm sentido normativo. Obrigam aos que compõem aquele condomínio e aos que habitam o edifício ou dele se utilizam, ainda que eventualmente." (PEREIRA, Caio Mário da S. Condomínio e Incorporações. [Digite o Local da Editora]: Grupo GEN, 2021. 9788530994075. Disponível em: https://integrada.minhabiblioteca.com.br/#/books/9788530994075. Acesso em: 14 abr. 2022.

2 [...] "A convenção de condomínio é o ato-regra, de natureza institucional, que disciplina as relações internas entre os coproprietários, estipulando os direitos e deveres de uns para com os outros, e cuja força cogente alcança não apenas os que a subscreveram mas também todos aqueles que futuramente ingressem no condomínio, quer na condição de adquirente ou promissário comprador, quer na de locatário, impondo restrições à liberdade de ação de cada um em benefício da coletividade; e estabelece regras proibitivas e imperativas, a que todos se sujeitam, inclusive a própria Assembléia, salvo a esta a faculdade de alterar o mencionado estatuto regularmente, ou seja, pelo quorum de 2/3 dos condôminos presentes (art. 1.351 do CC).” [...] (STJ, REsp 1177591/RJ, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 05/05/2015, DJe 25/05/2015).

3 RIZZARDO, Arnaldo. Condomínio Edilício e Incorporação Imobiliária. Grupo GEN, 2020. 9788530992170. Disponível em: https://integrada.minhabiblioteca.com.br/#/books/9788530992170. Acesso em: 14 abr. 2022. 

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