Terrenos de Marinha – Foro e Ocupação

29 jun 15

Lorena Viterbo






 

Todos aqueles que se instalam em Terreno de Marinha contraem a obrigação de pagar um valor anual à União, que pode ser em caráter de foro ou taxa de ocupação, além de um laudêmio em toda transferência onerosa (venda). Esta área de marinha é considerada de propriedade (chamada de domínio pleno) da União, e consiste na faixa, em toda a costa brasileira, de 33 metros contados para o lado da terra a partir de onde chega a maré alta (a média das marés altas), tendo como referência as marés de 1831.


 

No ano de 1818, à época do Brasil no Primeiro Reinado, foram instituídos os terrenos de marinha e seus acrescidos[1], estabelecendo uma faixa territorial de 33 (trinte e três) metros para o lado de terra, a partir das linhas demarcadas nas praias, até onde chegava a água do mar. Em 1832, no entanto, modificou-se a norma jurídica, alterando a linha de referência do início da faixa de 33 (trinta e três) metros, passando a basear-se a partir da linha de preamar média do ano de 1831. Essa referência, inclusive, permanece, estando prevista na legislação vigente[2].


 
Em algumas cidades brasileiras, ruas inteiras encontram-se em áreas de marinha que foram aterradas. É o caso, por exemplo, de ruas do bairro do Comércio, em Salvador, em que as obrigações de pagamento à União permanecem.

 

O que distingue os terrenos de marinha e acrescidos dos demais bens públicos pertencentes à União é a proibição de alienação total (venda, permuta ou doação). No caso da enfiteuse, as áreas de marinha são passíveis, apenas, de cessão (na qual é concedido o domínio útil – direitos de posse, uso e gozo) através do contrato de aforamento ou pelo reconhecimento de benfeitorias em caráter de direito precário sobre o imóvel, cobrado através das taxas de ocupação[3].


 

A taxa anual correspondente ao foro é de 0,6% do valor atualizado do bem[4]. A Taxa de Ocupação, por sua vez, é calculada com porcentagens de 2% para as ocupações já inscritas ou requeridas até 30 de setembro de 1988 e 5% para as demais. Em ambos os regimes – foro ou ocupação – cobra-se também uma taxa por ocasião da venda do imóvel (apenas para os casos de transferências onerosas), chamada de laudêmio, correspondente a 5% (cinco por cento) do valor do imóvel.


 

A Secretaria de Patrimônio da União é responsável pela administração desses terrenos de marinha, sendo responsável pelo processo de demarcação e instituição das áreas, bem como pelas cobranças respectivas[5]. A SPU[6] tem administrado inúmeras áreas urbanas no País, localizadas a centenas de metros das praias, como ocorre em Salvador, Recife, Vitória, Belém, Florianópolis, São Luís, Rio de Janeiro, entre diversas outras.


 

Questão relevante a ser apurada pelo empreendedor que pretende utilizar-se um Terreno de Marinha para o desenvolvimento imobiliário é verificar se o regime jurídico é de enfiteuse ou de ocupação. Em sendo de ocupação, há restrições mais sérias, como a negativa dos bancos em conceder empréstimos para obras, pois o contrato de mútuo neste caso não tem como garantia o domínio útil, não podendo neste ser gravada alienação fiduciária, por exemplo.


 

Em Estados como Rio de Janeiro e São Paulo, as restrições para a utilização de Terreno de Marinha com regime de ocupação são ainda mais severas. Em diversas serventias, não é possível o remembramento entre áreas de Marinha desta natureza e terreno próprio, o que inviabiliza em muitos casos a incorporação imobiliária, pelo princípio da unicidade matricial, necessário para os registros correlatos.


 

Em Estados como a Bahia, por exemplo, tem sido possível o remembramento de áreas de Marinha com terreno privado, seja em regime de enfiteuse ou ocupação. No entanto, persistem as dificuldades para o desenvolvimento imobiliário pelas peculiaridades dos procedimentos na Secretaria de Patrimônio da União e as aludidas restrições ao financiamento bancário, no caso mencionado da ocupação.


 

Para todos aqueles que pretendem regularizar os seus imóveis construídos em terreno de marinha, inclusive para poder dispor e vender, aconselha-se a consulta a um advogado especializado. Ele poderá identificar a área como integrante de terreno de marinha, levantar todas as informações necessárias, como o regime, eventuais dívidas e pendências, bem como proceder à regularização, para que o imóvel fique livre e desembaraçado de quaisquer pendências jurídicas e assim viabilize ao máximo o seu aproveitamento econômico.


 
[1] Os terrenos de marinha não se confundem com os acrescidos. Estes se formam por acréscimo, seja natural ou artificialmente, às margens do mar, dos rios ou lagos, tornando mais ampla a área dos terrenos de marinha.

[2] Decreto-Lei nº 9.760, de 15 de setembro de 1946, dispõe sobre os Bens Imóveis da União e dá outras Providências. Art. 2º: São terrenos de marinha, em uma profundidade de 33 (trinta e três) metros, medidos horizontalmente, para a parte da terra, da posição da linha da preamar média de 1831: a) os situados no continente, na costa marítima e nas margens dos rios e lagoas, até onde se faça sentir a influência das marés; b) os que contornam as ilhas situadas em zona onde se façam sentir a influência das marés. Parágrafo único. Para os efeitos deste artigo a influência das marés é caracterizada pela oscilação periódica de 5 (cinco) centímetros pela menos do nível das águas, que ocorra em qualquer época do ano.

 

[3]Ato das Disposições Constitucionais Transitórias/1988. Art. 49. A lei disporá sobre o instituto da enfiteuse em imóveis urbanos, sendo facultada aos foreiros, no caso de sua extinção, a remição dos aforamentos mediante aquisição do domínio direto, na conformidade do que dispuserem os respectivos contratos.




    • 1º  Quando não existir cláusula contratual, serão adotados os critérios e bases hoje vigentes na legislação especial dos imóveis da União.

 

    • 2º  Os direitos dos atuais ocupantes inscritos ficam assegurados pela aplicação de outra modalidade de contrato.

 

    • 3º  A enfiteuse continuará sendo aplicada aos terrenos de marinha e seus acrescidos, situados na faixa de segurança, a partir da orla marítima.

 

    • 4º  Remido o foro, o antigo titular do domínio direto deverá, no prazo de noventa dias, sob pena de responsabilidade, confiar à guarda do registro de imóveis competente toda a documentação a ele relativa.



[4] As alterações são anuais, de acordo com a mudança no valor da planta genérica dos imóveis em cada município.

 

[5] Art. 40. À Secretaria do Patrimônio da União compete:

 

I - administrar o patrimônio imobiliário da União e zelar por sua conservação;

 

II - adotar as providências necessárias à regularidade dominial dos bens da União;

 

III - lavrar, com força de escritura pública, os contratos de aquisição, alienação, locação, arrendamento, aforamento, cessão e demais atos relativos a imóveis da União e providenciar os registros e as averbações junto aos cartórios competentes;

 

IV - promover o controle, fiscalização e manutenção dos imóveis da União utilizados em serviço público;

 

V - proceder à incorporação de bens imóveis ao patrimônio da União;

 

VI - formular, propor, acompanhar e avaliar a Política Nacional de Gestão do Patrimônio da União, bem como os instrumentos necessários à sua implementação; e

 

VII - integrar a Política Nacional de Gestão do Patrimônio da União com as demais políticas públicas voltadas para o desenvolvimento sustentável.

 

Art. 41. Ao Departamento de Incorporação de Imóveis compete coordenar, controlar e orientar as atividades de incorporação imobiliária ao Patrimônio da União, nas modalidades de aquisição por compra e venda, por dação em pagamento, doação, usucapião, administrativa, bem como de imóveis oriundos da extinção de órgãos da administração federal direta, autárquica ou fundacional, liquidação de empresa pública ou sociedade de economia mista, cabendo-lhe, ainda, o levantamento e a verificação in loco dos imóveis a serem incorporados, a preservação e regularização dominial desses imóveis e a articulação com entidades e instituições envolvidas.

 

Art. 42. Ao Departamento de Gestão de Receitas Patrimoniais compete coordenar, controlar e orientar as atividades relativas aos processos de arrecadação e cobrança de créditos patrimoniais.

 

Art. 43. Ao Departamento de Caracterização do Patrimônio compete coordenar, controlar e orientar as atividades relacionadas à identificação, ao cadastramento e à fiscalização dos imóveis da União.

 

Art. 44. Ao Departamento de Destinação Patrimonial compete coordenar, controlar e orientar as atividades relacionadas com o desenvolvimento de ações e projetos voltados à destinação, à regularização fundiária, à normatização de uso e à análise vocacional dos imóveis da União.

 

Art. 44-A. À Secretaria do Programa de Aceleração do Crescimento compete:

 

I - subsidiar a definição das metas relativas aos projetos integrantes do Programa de Aceleração do Crescimento;

 

II - monitorar e avaliar os resultados do Programa de Aceleração do Crescimento;

 

III - produzir informações gerenciais relativas ao Programa de Aceleração do Crescimento; e

 

IV - exercer as atividades de Secretaria-Executiva do Grupo Executivo do Programa de Aceleração do Crescimento - GEPAC.

 

Art. 44-B. Ao Departamento de Infraestrutura de Logística e de Energia compete monitorar e avaliar os resultados dos projetos integrantes do Programa de Aceleração do Crescimento na área de infraestrutura de logística e de energia.

 

Art. 44-C. Ao Departamento de Infraestrutura Social compete monitorar e avaliar os resultados dos projetos integrantes do Programa de Aceleração do Crescimento na área de infraestrutura social, em especial nos setores de habitação, saneamento, saúde, justiça, educação e cultura.

 

Art. 44-D. Ao Departamento de Informações compete gerir informações sobre a execução dos projetos integrantes do Programa de Aceleração do Crescimento, inclusive relativas aos seus impactos socioeconômicos.

 

[6] http://patrimoniodetodos.gov.br/

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